Le tribunal judiciaire d’Angers, dans un jugement du 22 janvier 2026, se prononce sur une demande de résiliation de bail pour impayés. Un office public de l’habitat a assigné ses locataires après un commandement de payer infructueux, visant la clause résolutoire. Les défendeurs comparaissent et sollicitent des délais de paiement, affirmant avoir repris le paiement du loyer courant. La question centrale est de savoir si les conditions légales sont réunies pour constater la résiliation et accorder des délais suspensifs. Le juge constate la résiliation du bail mais accorde des délais de paiement simples, sans suspendre les effets de la clause résolutoire.
Sur la recevabilité de l’action, le juge vérifie le respect des formalités préalables. Il relève que le bailleur a signalé l’impayé à la CAF le 18 mars 2025 et notifié l’assignation à la préfecture le 8 août 2025. Il en déduit que « l’action en résiliation du bail est donc recevable » (Motifs, Sur la recevabilité). Cette solution rappelle le caractère impératif des délais de saisine de la CCAPEX pour les bailleurs personnes morales. La valeur de cette décision est de sécuriser la procédure en exigeant la preuve de ces diligences. Sa portée est d’affirmer que le non-respect de ces étapes entraîne l’irrecevabilité de la demande.
Sur le bien-fondé de la résiliation, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire. Il note que le commandement de payer du 11 avril 2025 est resté infructueux pendant six semaines, conformément à la loi du 27 juillet 2023. Il en conclut que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 Mai 2025 » (Motifs, Sur le bien fondé des demandes). Ce faisant, le juge applique strictement le nouveau délai légal, réduit de deux mois à six semaines. La valeur de cette solution est de donner plein effet à la volonté du législateur d’accélérer les procédures. Sa portée est de réduire le délai de régularisation offert au locataire défaillant.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, le juge oppose une fin de non-recevoir. Il constate, après analyse du décompte, que « les locataires ne remplissent donc pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’ils n’ont pas repris le paiement des loyers courants » (Motifs, Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets). Cette position est conforme à l’exigence légale d’une reprise effective et continue du paiement. Sa valeur est de rappeler le caractère cumulatif des conditions posées par l’article 24 V de la loi de 1989. Sa portée est de priver le locataire de la protection maximale offerte par la suspension de la clause.
Sur la demande de délais de paiement simples, le juge fait droit à la proposition des locataires. Il estime que « leur proposition faite à l’audience de s’acquitter de la dette par le versement mensuel de la somme de 100.00 euros par mois apparaît adaptée » (Motifs, Sur la demande de délais de paiement). Il s’appuie sur le diagnostic social et financier, révélant une situation professionnelle en amélioration. Cette solution illustre le pouvoir souverain du juge d’apprécier la capacité de remboursement du débiteur. Sa valeur est d’accorder un répit au locataire tout en préservant les droits du créancier. Sa portée est de permettre un apurement de la dette sur quinze mois, sans remettre en cause la résiliation acquise.
