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Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, examine une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur public justifie d’un signalement à la caisse d’allocations familiales et d’une notification à la préfecture. La question du délai de régularisation post-commandement, modifié par la loi du 27 juillet 2023, est centrale. Le juge déclare la demande recevable et bien fondée, constate la résiliation et ordonne l’expulsion avec condamnations pécuniaires.
La recevabilité de l’action en résiliation
Les conditions préalables de saisine de la commission
Le législateur a instauré un filtrage procédural pour les bailleurs personnes morales. L’assignation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette formalité substantielle conditionne la recevabilité de la demande. Le juge vérifie scrupuleusement le respect de cette obligation préalable, garante d’une tentative de conciliation.
La preuve du respect des formalités substantielles
En l’espèce, le bailleur démontre avoir signalé la situation d’impayé à l’organisme payeur. « En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat […] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 22 octobre 2024 » (Motifs). Il établit également la notification électronique de l’assignation à la préfecture. Cette double preuve permet de déclarer l’action recevable, écartant tout vice de procédure.
Le bien-fondé de la demande de résiliation
L’application du droit transitoire au délai de régularisation
La loi nouvelle a réduit à six semaines le délai post-commandement pour les clauses résolutoires. Le juge écarte son application immédiate aux contrats en cours. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil » (Motifs). Le principe de non-rétroactivité s’applique, protégeant les situations contractuelles nées sous l’empire de l’ancien droit.
La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail contient une clause valide et le commandement de payer est demeuré infructueux. Les impayés persistent au-delà du délai contractuel de deux mois. « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 Février 2025 » (Motifs). Dès lors, la résiliation de plein droit est constatée, fondant l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et des sommes dues.
Cette décision illustre le contrôle strict des conditions de recevabilité propres aux bailleurs sociaux. Elle affirme avec force le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle, préservant la sécurité juridique des conventions. Le juge refuse toute réfaction du contrat, appliquant le droit en vigueur lors de sa conclusion. La solution garantit l’équilibre entre la protection du locataire défaillant et les droits du bailleur créancier.
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