Le tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé le 4 juillet 2025, examine une demande consécutive à des impayés de loyers. Le bailleur sollicite la constatation de la résiliation du bail par clause résolutoire, l’expulsion du locataire et le paiement de diverses sommes. Le défendeur ne comparaît pas. Le juge accueille l’ensemble des demandes principales en constatant la résiliation et en ordonnant l’expulsion.

La constatation de la résiliation en référé malgré l’absence d’urgence

Le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire sans caractériser l’urgence. La décision rappelle que le juge des référés dispose de ce pouvoir dès lors qu’aucune contestation sérieuse n’est soulevée. « Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire » (Motifs, I). Cette solution consacre une approche pragmatique de la procédure de référé. Elle permet une résolution rapide des litiges non contestés, évitant un recours à une procédure au fond plus longue. La valeur de cette règle est de sécuriser les bailleurs face à un locataire défaillant et silencieux. Sa portée est néanmoins limitée aux cas où le défendeur ne présente aucune défense sérieuse.

La régularité de la mise en œuvre de la clause doit être établie par le demandeur. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités requises pour l’acquisition de la clause. Il examine ainsi la validité du commandement de payer préalable. « La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie » (Motifs, I). Ce contrôle strict protège le débiteur contre les résiliations abusives ou irrégulières. Il rappelle que la force obligatoire du contrat, posée à l’article 1103 du code civil, s’accompagne de garanties procédurales. Cette jurisprudence rejoint une solution antérieure sur l’exigence d’un commandement infructueux. « Il est constant que le commandement de payer est demeuré infructueux de sorte que la clause résolutoire s’est trouvée acquise » (Tribunal judiciaire de Nancy, le 28 janvier 2025, n°24/00500).

L’expulsion pour trouble manifestement illicite consécutif à la résiliation

Le maintien dans les lieux après résiliation du bail constitue un trouble illicite justifiant l’expulsion en référé. La décision applique le texte de l’article 835 du code de procédure civile relatif aux troubles manifestement illicites. « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite » (Motifs, II). Cette qualification permet de passer outre l’exigence d’absence de contestation sérieuse normalement requise. Le sens est de protéger le droit de propriété du bailleur privé de la jouissance de son bien. La valeur réside dans l’efficacité du référé pour mettre fin sans délai à une occupation irrégulière. Cette solution est bien établie en jurisprudence et trouve un écho dans d’autres décisions. « Dès lors, M. [T] [X] est occupant sans droit, ni titre, du box litigieux. Le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 11 septembre 2025, n°25/00679).

La décision opère une distinction nette entre loyer et indemnité d’occupation après résiliation. Le juge précise la nature juridique des sommes dues par l’occupant après la fin du contrat. « À compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation » (Motifs, III). Cette indemnité compense la privation de jouissance subie par le propriétaire. Le juge en fixe le montant à hauteur du dernier loyer connu en l’absence de stipulation contractuelle. Cette solution assure une réparation automatique et simple du préjudice subi. Sa portée est pratique et évite des discussions complexes sur l’évaluation du préjudice. Elle sécurise ainsi la position du bailleur pendant la période d’occupation irrégulière.