Tribunal judiciaire de Angers, le 4 mars 2025, n°25/00403

Le Juge des contentieux de la protection a rendu une décision le 4 mars 2025. Un bailleur social a engagé une action en résiliation du bail pour manquements graves des locataires. Ces derniers étaient accusés de ne pas entretenir le logement, causant une infestation persistante de blattes et des troubles du voisinage. Après une procédure longue et de multiples mises en demeure, le juge a prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires et ordonné leur expulsion.

L’inexécution grave des obligations locatives

La violation caractérisée de l’obligation d’usage paisible.
Le preneur doit user de la chose louée raisonnablement suivant sa destination. « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail » (Article 1728 du code civil). Le manquement à cette obligation est ici flagrant et documenté sur une longue période. Les locataires ont laissé le logement dans un état d’insalubrité avancé, avec une forte odeur d’urine, des encombrements et une infestation d’insectes. Cette situation constitue un usage anormal des lieux contraire à la destination d’habitation. La décision rappelle ainsi le fondement contractuel de l’obligation de bon usage, dont la méconnaissance peut justifier la résolution.

La persistance des troubles malgré les mises en demeure répétées.
L’ancienneté et la gravité des manquements sont centrales dans la motivation du juge. Les premières interventions du bailleur remontent à juin 2022. Malgré de multiples visites de l’inspectrice de salubrité et des traitements répétés, les nuisances ont persisté près de trois ans. « Il est ainsi amplement justifié tant de la réalité des troubles du voisinage occasionnés par les comportements anormaux […] que de leur gravité mettant en cause la sécurité sanitaire » (Motifs de la décision). Le juge relève que des améliorations ponctuelles, notamment à l’approche de l’audience, ne suffisent pas à garantir un retour durable à une occupation normale. Cette appréciation rejoint une jurisprudence constante sur la nécessité d’une exécution durable des obligations.

Les conséquences juridiques de la résiliation prononcée

La sanction d’une inexécution suffisamment grave justifiant la résolution.
Le juge applique le régime de la résolution pour inexécution suffisamment grave prévu par les articles 1224 et suivants du Code civil. La gravité est appréciée au regard des conséquences pour le voisinage et de la durée des troubles. « Ces troubles justifient donc que soit prononcé la résiliation du bail à la date du jugement » (Motifs de la décision). La décision illustre le contrôle judiciaire de la gravité, le juge estimant que les efforts tardifs des locataires ne suffisent pas à effacer des années de manquements. Cette solution est conforme à une jurisprudence qui sanctionne les atteintes à la salubrité, comme le rappelle un arrêt parisien constatant un « appartement en mauvais état d’entretien » justifiant la résiliation (Tribunal judiciaire de Paris, le 11 juin 2025, n°24/11592).

Les suites pratiques de la résiliation : expulsion et indemnisation.
La résiliation entraîne des conséquences immédiates et lourdes pour les locataires. Ils sont déclarés occupants sans droit ni titre et font l’objet d’une ordonnance d’expulsion avec le concours de la force publique. Ils sont aussi condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à leur départ. Le juge alloue également au bailleur une somme au titre de l’article 700 du CPC pour les frais exposés. La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. Cette sévérité s’explique par la responsabilité du bailleur envers les autres résidents, visée à l’article 6-1 de la loi de 1989, et par la nécessité de mettre fin à un trouble avéré. La jurisprudence reconnaît que de tels troubles, comme une infestation, portent atteinte à la jouissance paisible des autres locataires (Cour d’appel de Dijon, le 11 février 2025, n°22/00600).