Tribunal judiciaire de Angers, le 5 janvier 2026, n°25/00408

Le tribunal judiciaire, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu une décision le 5 janvier 2026. Un organisme public de logement social demandait la résiliation d’un bail pour impayés et l’expulsion de la locataire. Cette dernière avait partiellement régularisé sa situation avant l’audience. Le juge a dû examiner la recevabilité de la demande et le fond du litige, notamment l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023. Il a déclaré la demande recevable et constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Toutefois, il a suspendu ses effets et accordé des délais de paiement à la locataire, évitant ainsi son expulsion sous condition.

La recevabilité de l’action en résiliation soumise à des conditions procédurales strictes

Le respect d’un délai de saisine préalable pour les bailleurs personnes morales. La décision rappelle l’obligation procédurale pesant sur les bailleurs personnes morales. Ils doivent saisir la commission compétente avant toute assignation en résiliation, sous peine d’irrecevabilité. « Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission » (Motifs de la décision). Cette formalité constitue une condition essentielle de recevabilité, confirmée par une jurisprudence constante. « Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 18 mars 2026, n°25/11071). Le juge vérifie scrupuleusement le respect de ce délai et les modalités de saisine, y compris électroniques.

La notification à l’autorité administrative, une formalité complémentaire impérative. Outre la saisine de la commission, le bailleur doit notifier une copie de l’assignation à la préfecture. Cette formalité doit intervenir plus de six semaines avant l’audience pour être valable. En l’espèce, la notification électronique effectuée respectait ce délai. Cette double condition procédurale vise à garantir un contrôle administratif et une tentative de médiation avant l’action judiciaire. Elle protège le locataire contre des procédures expéditives tout en encadrant strictement l’action du bailleur. Le non-respect de l’une ou l’autre entraîne l’irrecevabilité de la demande, sanction procédurale rigoureuse.

L’application dans le temps de la réforme et le pouvoir d’aménagement du juge

Le principe de non-rétroactivité de la loi plus favorable au débiteur. Le cœur de la décision réside dans l’application temporelle de la loi du 27 juillet 2023. Cette loi a réduit de deux mois à six semaines le délai de carence après commandement. Le juge écarte son application immédiate au bail en cours, conclu avant la réforme. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif » (Motifs de la décision). La clause contractuelle, valable lors de la conclusion, continue de s’appliquer selon l’ancien droit. Ainsi, le délai de deux mois stipulé au contrat et prévu par la loi ancienne demeure applicable. Le juge constate donc l’acquisition de la clause résolutoire après l’expiration de ce délai de deux mois. Cette solution préserve la sécurité juridique des conventions en cours.

Le pouvoir d’octroyer des délais de paiement et de suspendre la résiliation. Malgré la constatation de la résiliation, le juge use de son pouvoir d’équité introduit par la réforme. Il peut accorder des délais de paiement si le locataire a repris le paiement du loyer courant. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Motifs de la décision). Le juge suspend alors les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier. Cette suspension est conditionnée au respect scrupuleux du plan de paiement. Ce mécanisme offre une ultime chance au locataire de conserver son logement. Il concilie le droit du bailleur au recouvrement et la protection contre l’expulsion du locataire de bonne foi.