Le Tribunal judiciaire d’Aurillac, statuant en référé le 24 juillet 2025, est saisi par deux copropriétaires d’un immeuble contre l’administrateur provisoire désigné pour gérer la copropriété. Les requérantes subissent depuis 2022 des dégâts des eaux récurrents dans leur lot, causés par des infiltrations par la toiture. Malgré leurs multiples relances, l’administrateur provisoire, la SELARL G, n’a ni engagé les travaux de réparation nécessaires ni convoqué l’assemblée générale pour désigner un syndic, mission pourtant au cœur de sa désignation par ordonnance du 18 août 2023. La situation a conduit à la vacance du logement et à une aggravation des dommages, le coût des travaux étant passé de 4 600 à 24 000 euros. Saisi sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le juge des référés devait déterminer si les conditions de l’urgence et du trouble manifestement illicite étaient réunies pour enjoindre à l’administrateur provisoire d’agir. Par une ordonnance rendue par défaut, le tribunal a accédé aux demandes des copropriétaires en ordonnant la réalisation des travaux sous astreinte et en autorisant ces derniers à les faire exécuter eux-mêmes à défaut. Cette décision illustre avec rigueur l’étendue des pouvoirs du juge des référés face à la carence d’un administrateur provisoire et la protection qu’il peut accorder aux copropriétaires lésés.
I. La caractérisation rigoureuse des conditions du référé face à une carence persistante
Le juge des référés a d’abord vérifié le cumul des conditions légales pour intervenir. L’ordonnance rappelle le double régime de l’article 835 du code de procédure civile, permettant soit des mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, soit des mesures conservatoires en cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. En l’espèce, le tribunal retient principalement l’existence d’un dommage imminent, justifiant une intervention conservatoire. Il constate en effet que « le dommage est imminent s’agissant de travaux urgents et indispensables ». Cette qualification s’appuie sur un faisceau d’éléments factuels précisément relatés : la persistance des infiltrations depuis 2022, l’aggravation constatée des désordres, la vacance du logement depuis mai 2024 et la dégradation continue de la toiture. L’urgence n’est donc pas seulement économique, liée à la perte de loyers, mais aussi matérielle, tenant à la conservation même de l’immeuble.
Par ailleurs, le tribunal identifie un trouble manifestement illicite dans l’inaction de l’administrateur provisoire. Cette illicéité découle directement de la violation de ses obligations légales et conventionnelles. Le juge souligne que « selon ordonnance en date du 18 août 2023, il revenait à la SELARL G de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un Syndic, mission qu’elle n’a pas réalisée ». Cette carence dans l’exécution du mandat conféré par la justice constitue en elle-même un trouble. L’illicéité est renforcée par le comportement général de l’administrateur, caractérisé par une absence totale de réaction. Le tribunal relève « son comportement défaillant à l’audience et consistant en l’absence de réponses aux sollicitations des consorts T ». Cette passivité, face à des sinistres répétés et à des demandes pressantes, est constitutive d’une faute dans l’exécution de la mission d’administration provisoire, dont le cœur est précisément d’agir pour la conservation de l’immeuble.
II. L’étendue des pouvoirs du juge pour pallier la carence et assurer l’exécution
Face à cette carence caractérisée, le juge des référés use de ses pouvoirs de manière particulièrement complète et contraignante pour rétablir une situation conforme au droit. Il ordonne d’abord une série d’injonctions positives précises, allant au-delà d’une simple invitation à agir. L’administrateur est condamné à « valider le devis », à « faire réaliser les travaux », à « procéder aux appels de fonds nécessaires » et à « provoquer une assemblée générale ». Ces injonctions ciblent directement les manquements constatés et visent à rétablir le cours normal de l’administration de la copropriété. Elles traduisent une interprétation extensive mais justifiée du pouvoir d’injonction du juge des référés, nécessaire pour mettre fin à un blocage persistant.
Pour garantir l’effectivité de ces injonctions, le tribunal assortit sa décision de mécanismes coercitifs puissants. Il prononce une astreinte provisoire de cent euros par jour de retard, justifiée par « le comportement défaillant » de l’administrateur. Cette astreinte, cumulée pour les différentes obligations, constitue une pression financière significative. Plus innovante est la mesure alternative ordonnée en cas de nouvelle défaillance. Le juge prévoit en effet qu’« à défaut de réalisation dans le délai d’un mois (…) Mmes T seront autorisées à faire réaliser ces travaux (…) à leurs frais avancés et pour le compte de la copropriété ». Cette disposition est remarquable. Elle permet aux copropriétaires victimes de contourner l’inaction de l’organe commun en se substituant à lui pour les actes les plus urgents, tout en préservant leur droit à récupérer leurs avances sur la copropriété. Elle offre ainsi une issue concrète et opérationnelle à un conflit qui durait depuis près de trois ans, en donnant directement aux intéressés les moyens d’agir.
Cette ordonnance démontre la capacité du juge des référés à adapter ses solutions aux spécificités du contentieux de la copropriété et à la gravité des carences administratives. En combinant injonctions précises, astreinte dissuasive et mécanisme de substitution, le Tribunal judiciaire d’Aurillac assure une protection effective des droits des copropriétaires et rappelle avec fermeté les devoirs attachés à la fonction d’administrateur provisoire.
