Tribunal judiciaire de Avignon, le 27 septembre 2024, n°25/00064

Le tribunal judiciaire d’Avignon, statuant le 27 septembre 2024, a tranché un litige locatif consécutif à un arrêté de péril. Le preneur refusait le paiement des loyers en invoquant l’impossibilité d’usage des locaux. La juridiction a fixé la date de résiliation du bail et a procédé à la compensation des créances respectives. Elle a finalement condamné le preneur au paiement d’un solde d’arriérés de loyer.

La compétence juridictionnelle dérogatoire par clause contractuelle

La validité d’une clause attributive de compétence a d’abord été examinée. Le texte spécial prévoit une compétence matérielle et territoriale spécifique pour les baux commerciaux. « L’article R145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quelque soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. » (Sur la compétence du tribunal judiciaire d’Avignon). Les parties avaient pourtant inséré une clause désignant une juridiction différente. Le tribunal a jugé cette dérogation licite dès lors que le litige ne portait plus sur le prix. Cette analyse consacre la liberté contractuelle en matière de compétence. Elle limite la portée impérative des règles spéciales aux seuls contentieux du prix. La volonté des parties prévaut ainsi pour les autres aspects de l’exécution du bail.

La sanction de l’inexécution de l’obligation de délivrance conforme

Le cœur du litige concernait les effets de l’arrêté de péril sur l’obligation de payer le loyer. Le preneur soutenait que l’interdiction d’usage le libérait de son obligation pécuniaire. Le tribunal a retenu que l’arrêté municipal « a emporté l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. » (Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre). Il en a déduit un manquement à l’obligation de délivrance conforme de la part du bailleur. Ce manquement justifiait la suspension du paiement des loyers pour la période correspondante. Cette solution se distingue des cas de force majeure extérieure. Elle sanctionne un fait imputable au bailleur, rendant la chose impropre à son usage contractuel. La perte de jouissance trouve ici sa source dans un vice propre au bien loué.

La suspension du loyer et l’exclusion de la force majeure

La décision opère une distinction essentielle avec les situations de force majeure. L’impossibilité d’exploiter ne résulte pas d’une mesure générale extérieure. Elle procède d’un défaut intrinsèque au bien, relevant de la garantie du bailleur. Cette analyse écarte l’application des solutions retenues pour les mesures gouvernementales. « Dès lors que c’est pour des raisons étrangères aux locaux loués, qui n’ont subis aucun changement, que les exploitants se sont vu interdire de recevoir leurs clients par une mesure générale temporaire sans lien avec leur destination contractuelle, cette interdiction ne peut être assimilée à la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 26 janvier 2026, n°25/54682). En l’espèce, la cause est directement liée aux locaux, engageant la responsabilité du bailleur. La portée de l’arrêt est donc de définir précisément le champ de l’obligation de délivrance.

Les conditions de la résiliation et la compensation des obligations

La régularité du commandement précédant la résiliation a ensuite été vérifiée. Le tribunal a rappelé les exigences légales pour l’acquisition de la clause résolutoire. « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » (Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre). Il a jugé que le commandement était entaché d’une cause non acquise, liée à la suspension légitime des loyers. La date de résiliation a finalement été fixée par accord commun des parties. Le tribunal a ensuite ordonné la compensation entre la créance de loyers suspendus et les arriérés dus. Cette opération de compensation a permis d’épurer l’ensemble des comptes entre les parties. Elle illustre le principe de l’interdépendance des obligations dans le contrat synallagmatique.