Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a rendu le 27 mars 2026 un jugement dans un litige opposant des bailleurs à leur locataire. Un bail d’habitation avait été conclu le 23 décembre 2019 pour un loyer de 410 euros. La locataire a cessé de payer certaines sommes, ce qui a conduit les bailleurs à faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 janvier 2024. Devant le juge, la locataire contestait le montant des charges réclamées, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des frais de dératisation, et sollicitait une réduction de loyer en raison de l’état insalubre de la cave annexée au logement.
Sur la recevabilité, le juge a constaté le respect des formalités préalables, notamment la notification à la sous-préfecture et la saisine de l’organisme payeur des allocations logement. Sur le fond, il a considéré que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 mars 2024, soit deux mois après le commandement. Il a cependant écarté l’application du nouveau délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023, au motif que cette loi ne modifie pas les clauses contractuelles des baux en cours. Il a évalué la dette locative à 1378,67 euros après avoir exclu les frais de dératisation et de désinsectisation de la liste des charges récupérables. Il a également condamné les bailleurs à verser 211,56 euros au titre d’une réduction de loyer pour l’impossibilité d’utiliser la cave durant quarante et un mois. Enfin, il a accordé des délais de paiement à la locataire et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant leur exécution.
La question de droit centrale porte sur l’articulation entre les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 relatives au délai de la clause résolutoire et les contrats en cours. Une seconde question concerne la détermination du périmètre des charges locatives récupérables, notamment la TEOM et les frais de dératisation. La solution retenue combine une application restrictive de la loi nouvelle aux seuls contrats postérieurs et un respect strict de la liste des charges fixée par décret.
I. L’application maîtrisée du régime de la clause résolutoire et des charges locatives
A. L’application dans le temps du nouveau délai de la clause résolutoire
Le juge écarte l’application immédiate du nouveau délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023. Il retient que cette disposition ne s’applique qu’aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur ou à ceux dont la clause résolutoire ne précise aucun délai. En l’espèce, le bail du 23 décembre 2019 contient une clause résolutoire et le commandement de payer a été signifié le 8 janvier 2024. Le juge applique le délai contractuel de deux mois, constatant que les conditions de la clause étaient réunies le 9 mars 2024. Cette solution s’inscrit dans le principe général de non-rétroactivité des lois nouvelles, tempéré par la règle selon laquelle « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » (Cass. Troisième chambre civile, 6 novembre 2025, n°23-21.334). Ici, le juge considère que l’effet de la clause résolutoire est un effet contractuel définitivement réalisé par la stipulation initiale, que la loi nouvelle ne peut remettre en cause. Cette position protège la sécurité juridique des contrats en cours et évite une modification rétroactive des obligations des parties.
B. La délimitation stricte du périmètre des charges récupérables
Le juge opère une distinction nette entre les charges récupérables selon le décret n°87-713 du 26 août 1987. D’une part, il admet le bien-fondé de la TEOM comme charge récupérable, rappelant que « la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères » figure au titre VIII de l’annexe du décret et n’exige aucune stipulation expresse dans le bail (Cour d’appel de Paris, 10 avril 2025, n°23/00935). D’autre part, il exclut les frais de dératisation et de désinsectisation, non listés dans le décret, et les déduit de la dette locative à hauteur de 264 euros. Cette solution est fidèle à la lettre de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie à une liste limitative. Le juge refuse d’étendre la récupérabilité à des prestations non prévues, même si elles sont utiles à l’entretien de l’immeuble. Il garantit ainsi une protection du locataire contre des charges imprévues et non justifiées par un texte.
II. L’équilibre des obligations entre bailleur et locataire
A. La reconnaissance d’un trouble de jouissance ouvrant droit à réduction de loyer
Le juge accueille partiellement la demande de réduction de loyer formée par la locataire au motif que la cave annexée au logement est inutilisable. Il retient que l’humidité, les infiltrations d’eaux usées et la présence de déchets rendent impossible l’entreposage d’objets, pourtant vocation normale d’une cave. Il évalue la perte de jouissance à un quart de la valeur locative de la cave, soit 5,16 euros par mois pendant quarante et un mois, aboutissant à une créance de 211,56 euros. Cette solution s’inscrit dans l’obligation du bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage et de jouissance paisible, conformément à l’article 1719 du code civil. Le juge adopte une méthode proportionnée : il ne réduit pas le loyer de l’ensemble du logement mais isole la valeur de la partie inaccessible. Il crée ainsi une compensation entre la dette locative et la créance de la locataire, rétablissant un équilibre contractuel rompu par le défaut d’entretien de la cave.
B. L’octroi de délais de paiement comme correctif à la résiliation
Le juge accorde à la locataire des délais de paiement sur trente-six mois, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Il suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais, mais précise qu’un seul impayé fera revivre la clause et rendra le solde immédiatement exigible. Cette solution est classique dans les contentieux locatifs : elle concilie le droit du bailleur au paiement avec la situation de précarité du locataire. Le juge vérifie que la locataire a repris le paiement du loyer courant, condition préalable à l’octroi des délais. En cas de non-respect, l’expulsion et une indemnité d’occupation sont prévues. Cette approche pragmatique évite une expulsion immédiate tout en responsabilisant le locataire. Elle s’inscrit dans la politique législative de maintien dans le logement, à condition que le débiteur fasse preuve de bonne foi et d’efforts de paiement. Le juge équilibre ainsi la protection du logement et les intérêts du créancier.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1719 du Code civil En vigueur
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
