Par un jugement du 27 mars 2026, le tribunal judiciaire de Béziers, statuant dans sa formation pour les litiges inférieurs à 10 000 euros, s’est déclaré incompétent pour connaître d’une action en démolition d’une structure brise-vue édifiée par des voisins. Les demandeurs sollicitaient l’enlèvement de cet ouvrage, arguant d’une atteinte à leur droit de propriété. Saisi comme juridiction de proximité, le tribunal a estimé que le litige portait sur une action réelle immobilière, relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire statuant en procédure écrite. Il a en conséquence renvoyé l’affaire devant la formation compétente pour les demandes supérieures à 10 000 euros. La question de droit était de savoir si une telle action relève de la compétence matérielle de la chambre des petits litiges ou de celle de la formation collégiale. Le tribunal a tranché en faveur de cette dernière, réservant les demandes des parties.
L’analyse de cette décision impose d’examiner la qualification de l’action comme réelle immobilière puis les conséquences procédurales qu’elle emporte.
I. La qualification de l’action en démolition comme action réelle immobilière
A. Le critère de l’action réelle immobilière fondé sur le droit de propriété
L’action réelle immobilière se définit comme celle qui tend à la protection ou à la revendication d’un droit réel portant sur un immeuble. Le droit de propriété, tel que consacré par l’article 544 du code civil, confère à son titulaire le pouvoir de jouir et de disposer de la chose de la manière la plus absolue. Toute atteinte à ce droit, qu’elle résulte d’un empiétement ou d’une construction non autorisée, ouvre une action réelle. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que » l’action réelle est soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 20 mars 2025, n°22/02940). Cette nature réelle est liée au bien lui-même, indépendamment de la personne du propriétaire. Elle permet d’agir contre tout possesseur pour faire cesser l’atteinte.
B. L’application au litige : l’empiétement par une construction constitue une atteinte réelle
En l’espèce, les requérants demandaient la démolition d’une structure brise-vue adossée au mur de leur propriété voisine. Le tribunal a qualifié ce litige d’action réelle immobilière, car il visait à faire cesser une atteinte matérielle à un immeuble. Peu importe que la construction soit légère ou démontable : l’empiétement sur le fonds d’autrui touche directement au droit de propriété, droit réel par essence. Cette qualification est conforme à la jurisprudence constante, qui range les actions en suppression d’ouvrage empiétant dans la catégorie des actions réelles pétitoires. Dès lors, le tribunal a correctement identifié la nature de la demande.
II. Les conséquences procédurales de la qualification sur la compétence
A. La compétence exclusive du tribunal judiciaire pour les actions réelles immobilières
L’article L.211-3 du code de l’organisation judiciaire attribue au tribunal judiciaire la connaissance de toutes les affaires civiles non spécialement dévolues à une autre juridiction. L’article R.211-4, 5° précise que seuls certains tribunaux judiciaires spécialement désignés connaissent des actions réelles immobilières. La Cour d’appel de Paris a rappelé que » l’article R.211-3-26 5° dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive notamment en matière d’actions immobilières pétitoires « (Cour d’appel de Paris, 21 février 2025, n°24/13684). Ainsi, le tribunal judiciaire de Béziers est seul compétent pour statuer sur le fond. La formation initialement saisie, celle des litiges inférieurs à 10 000 euros, n’a pas le pouvoir de connaître d’une action réelle immobilière, car celle-ci exige une procédure écrite avec représentation obligatoire par avocat.
B. La détermination de la formation compétente au sein du tribunal judiciaire
Le tribunal a renvoyé l’affaire devant la formation compétente pour les demandes supérieures à 10 000 euros. Ce faisant, il a implicitement jugé que l’action réelle immobilière doit être portée devant la chambre collégiale, quel que soit le montant en jeu. Cette solution se justifie par la nature technique des litiges immobiliers et par l’obligation de constitution d’avocat en procédure écrite. Elle exclut la compétence du juge des contentieux de la protection, même pour les petits litiges. Le tribunal a donc fait une exacte application des règles de compétence interne au sein de la juridiction, en écartant une formation inadaptée pour renvoyer vers celle apte à juger le fond en respectant les formes prescrites.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 432-12 du Code pénal En vigueur
Le fait, par une personne dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public ou par une personne investie d’un mandat électif public, de prendre, recevoir ou conserver, en connaissance de cause, directement ou indirectement, un intérêt altérant son impartialité, son indépendance ou son objectivité dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l’acte, en tout ou partie, la charge d’assurer la surveillance, l’administration, la liquidation ou le paiement, est puni de cinq ans d’emprisonnement et d’une amende de 500 000 €, dont le montant peut être porté au double du produit tiré de l’infraction.
Ne peut constituer un intérêt, au sens du présent article, un intérêt public ou tout intérêt dont la prise en compte est exclue par la loi.
L’infraction définie au présent article n’est pas constituée lorsque la personne mentionnée au premier alinéa ne pouvait agir autrement en vue de répondre à un motif impérieux d’intérêt général.
Toutefois, dans les communes comptant 3 500 habitants au plus, les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent chacun traiter avec la commune dont ils sont élus pour le transfert de biens mobiliers ou immobiliers ou la fourniture de services dans la limite d’un montant annuel fixé à 16 000 euros.
En outre, dans ces communes, les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent acquérir une parcelle d’un lotissement communal pour y édifier leur habitation personnelle ou conclure des baux d’habitation avec la commune pour leur propre logement. Ces actes doivent être autorisés, après estimation des biens concernés par le service des domaines, par une délibération motivée du conseil municipal.
Dans les mêmes communes, les mêmes élus peuvent acquérir un bien appartenant à la commune pour la création ou le développement de leur activité professionnelle. Le prix ne peut être inférieur à l’évaluation du service des domaines. L’acte doit être autorisé, quelle que soit la valeur des biens concernés, par une délibération motivée du conseil municipal.
Pour l’application des trois alinéas qui précèdent, la commune est représentée dans les conditions prévues par l’article L. 2122-26 du code général des collectivités territoriales et le maire, l’adjoint ou le conseiller municipal intéressé doit s’abstenir de participer à la délibération du conseil municipal relative à la conclusion ou à l’approbation du contrat. En outre, par dérogation au deuxième alinéa de l’article L. 2121-18 du code général des collectivités territoriales, le conseil municipal ne peut décider de se réunir à huis clos.
Article 544 du Code civil En vigueur
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Article 2227 du Code civil En vigueur
Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
