Le Tribunal judiciaire de Béziers, dans un jugement du 27 mars 2026, a eu à connaître d’un litige locatif portant sur un mobil-home. Un locataire, après avoir occupé les lieux en vertu de deux baux successifs de trois mois prenant fin le 7 juillet 2021, s’y est maintenu sans nouveau contrat écrit. Pendant deux ans, le bailleur n’a pas réagi, jusqu’à ce qu’en juin 2023 il mette en demeure le locataire de payer les loyers impayés. Un commandement de payer a été signifié le 18 juillet 2023, resté infructueux. Le bailleur a alors assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion. Le locataire contestait l’existence d’un bail verbal et sollicitait des délais de paiement ainsi qu’une expertise sur l’état du logement.
Le tribunal devait trancher deux questions principales. D’une part, le maintien dans les lieux après l’expiration du dernier contrat écrit pouvait-il caractériser un bail verbal soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? D’autre part, à défaut de clause résolutoire contractuelle, le bailleur pouvait-il se prévaloir du mécanisme de résiliation de plein droit prévu à l’article 24 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ? Par son jugement, le tribunal a jugé qu’un bail verbal avait été consenti à compter du 7 juillet 2021, que la clause résolutoire légale était acquise au 30 août 2023 et a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif de 17 914 euros, tout en rejetant ses demandes reconventionnelles.
I. La reconnaissance d’un bail verbal implicite par la passivité du bailleur
A. La qualification de bail verbal fondée sur la tolérance et les actes positifs du bailleur
Le tribunal a écarté l’argument selon lequel l’absence de contrat écrit interdirait de retenir l’existence d’une location soumise à la loi de 1989. Il a relevé que le locataire s’était maintenu dans les lieux après le 7 juillet 2021 sans qu’aucune mise en demeure de quitter les lieux ne lui soit adressée par le bailleur pendant deux ans. Cette inaction, jointe à l’envoi par le bailleur d’une mise en demeure de payer les loyers impayés le 7 juin 2023, démontre que le bailleur a implicitement accepté la poursuite de la relation locative. La jurisprudence admet que la preuve d’un bail verbal peut être rapportée par tout moyen, comme le rappelle la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion : « Conformément à l’article 1715 du code civil, dès lors que Mme [M] [U] est installée dans les lieux, elle peut prouver l’existence d’un bail verbal par tout moyen. » (25 avril 2025, n°23/01120). En l’espèce, la simple passivité ne suffirait pas, mais la demande de paiement constitue un acte positif révélant la volonté du bailleur de maintenir le contrat. À l’inverse, la Cour d’appel de Grenoble a pu écarter l’existence d’un bail verbal lorsque seul le versement d’une somme correspondant à un loyer était établi, sans autre élément d’acceptation : « Le fait que l’intimée ait réglé la somme mensuelle de 2.779,45 euros à l’appelante entre septembre et décembre 2023, dont le montant correspond au moment d’un loyer, ne permet pas de constater l’existence d’un bail verbal, faute d’autres éléments permettant de constater que la société Groupe Invest Immo France a accepté un tel contrat » (17 avril 2025, n°24/03103). Ici, les actes du bailleur vont au-delà de la simple perception de sommes ; ils manifestent une intention contractuelle claire.
B. L’application de plein droit du statut protecteur de la loi du 6 juillet 1989
Une fois le bail verbal constaté, le tribunal lui a appliqué l’ensemble des règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, sans qu’il soit nécessaire que les parties les aient expressément stipulées. Le juge a notamment retenu que le bail verbal était soumis aux dispositions relatives au loyer, aux charges et à la résiliation. Cette solution est cohérente avec la finalité protectrice du statut locatif, qui vise à encadrer toute location d’habitation, même informelle. En l’espèce, le bail verbal étant réputé conclu pour une durée indéterminée, le jeu de la clause résolutoire légale devenait applicable. Le tribunal a ainsi pu se référer à l’article 24 de la loi pour constater la résiliation de plein droit, après commandement de payer demeuré infructueux. Cette qualification permet également de fixer le montant du loyer et des charges, que le locataire ne contestait d’ailleurs pas.
II. La mise en œuvre du mécanisme de résiliation de plein droit adapté à l’absence de clause contractuelle
A. L’application de la clause résolutoire légale en l’absence de stipulation contractuelle
Le bail verbal ne contenait aucune clause résolutoire. Le tribunal a alors fait application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023. Cette disposition prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge a précisé, en se référant à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, que ce nouveau délai ne s’applique qu’aux contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi ou aux contrats antérieurs dont la clause résolutoire ne prévoit aucun délai. En l’espèce, le bail verbal étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et ne contenant aucun délai contractuel, le tribunal a estimé que le délai de six semaines devait s’appliquer. Cette interprétation permet de concilier le principe de non-rétroactivité des lois avec la nécessité de protéger le locataire. Elle conduit à constater la résiliation au 30 août 2023, soit six semaines après le commandement du 18 juillet 2023. Le raisonnement est rigoureux et conforme à l’état du droit positif.
B. Les conséquences de la résiliation : expulsion et indemnisation
La résiliation étant acquise, le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre, conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il a également condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 30 août 2023 jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité compense le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation irrégulière. En outre, le tribunal a rejeté la demande de délais de paiement, estimant que le locataire ne justifiait pas de capacités financières suffisantes pour apurer la dette en vingt-quatre mois tout en payant le loyer courant. La demande d’expertise a été écartée faute de commencement de preuve des désordres allégués. Enfin, le bailleur a été partiellement débouté de sa demande de dommages-intérêts pour perte de temps, celle-ci n’étant pas suffisamment justifiée. Ces solutions, bien que sévères pour le locataire, sont juridiquement fondées et respectent l’équilibre des obligations contractuelles.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 625 du Code de procédure civile En vigueur
Sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.
Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Si elle en est requise, la Cour peut dans le dispositif de l’arrêt de cassation prononcer la mise hors de cause des parties dont la présence devant la cour de renvoi n’est plus nécessaire à la solution du litige.
Article 1715 du Code civil En vigueur
Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.
Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.
