Tribunal judiciaire de Bobigny, le 16 juin 2025, n°25/00017

Le tribunal judiciaire de Bobigny, par ordonnance de référé du 16 juin 2025, statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial. L’affaire naît d’impayés récurrents, suivis d’un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux, puis d’une saisine en urgence.

Un preneur ayant cessé de régler régulièrement les loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 31 octobre 2024, resté sans effet. Le bailleur sollicite la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’allocation d’une provision représentant l’arriéré locatif arrêté avant commandement.

Le défendeur n’a pas comparu. Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, vérifie l’efficacité de la clause résolutoire stipulée au bail et l’évidence de l’obligation de payer. Sur les effets du commandement, le juge affirme : « En conséquence, le contrat de bail commercial s’est trouvé, de plein droit, résilié depuis le 30 novembre 2024 ».

Il ordonne l’expulsion à défaut de restitution sous quinze jours et fixe l’indemnité d’occupation. La motivation précise que « L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires ». Sont enfin rejetées les prétentions assimilables à des dommages-intérêts. Le juge écrit que « Les demandes de majoration et de prise en charge de frais de recouvrement […] seront rejetées en référé ».

I. La mise en œuvre de la clause résolutoire en référé

A. Régularité du commandement et automaticité de la résiliation

Le bail commercial conclu en mai 2022 comportait une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux. La stipulation est classique et se suffit à condition qu’elle soit activée par un commandement régulier, mentionnant la clause et laissant le délai légal.

Le juge, constatant l’absence de paiement après le commandement du 31 octobre 2024, énonce que la résiliation est acquise à la date butoir, conformément à l’économie du bail. Cette solution s’inscrit dans le cadre de l’article L. 145-41 du code de commerce, qui commande un délai d’un mois et subordonne l’effet au commandement.

B. Preuve de l’obligation et allocation de la provision

S’agissant des sommes, l’ordonnance mobilise le standard d’incontestabilité, propre au référé-provision, afin d’allouer une provision correspondant à l’arriéré arrêté au 30 octobre 2024. Le juge retient le décompte produit, l’absence de régularisation postérieure et l’inexistence de contestation sérieuse.

Le juge relève, au vu du décompte, une obligation certaine et liquide, puis assortit la condamnation d’intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024. L’indemnité d’occupation est parallèlement fixée par référence au loyer contractuel, le juge retenant que « L’indemnité d’occupation […] est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires ». Le juge accorde enfin une somme modeste au titre de l’article 700, en équité, et rappelle l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance.

II. Valeur et portée de la solution retenue

A. Une solution classique et sécurisante pour le bailleur

L’ordonnance s’inscrit dans une ligne constante relative aux baux commerciaux, en traitant la clause résolutoire comme un mécanisme objectif, dès lors que ses conditions sont réunies. Cette approche favorise la sécurité contractuelle, tout en laissant place aux éventuels tempéraments en cas de régularisation effective.

La motivation, brève, met l’accent sur l’incontestabilité des loyers et l’absence de régularisation, ce qui justifie la provision et l’ordre d’expulsion conditionnel. En matière d’occupation postérieure, le rattachement provisionnel au loyer antérieur demeure pragmatique et cohérent avec la qualification d’occupant sans droit ni titre.

La mise à l’écart des pénalités et frais de recouvrement en référé protège l’office du juge, cantonné au provisoire et à l’évidence de l’obligation. Il est d’ailleurs expressément indiqué que « Les demandes de majoration et de prise en charge de frais de recouvrement […] seront rejetées en référé ».

B. Les limites du référé et les précautions à retenir

L’ordonnance n’évoque pas la faculté de suspension de la clause résolutoire, pourtant possible sous contrôle judiciaire, mais encore faut-il une demande et un commencement d’exécution. L’absence d’offre de paiement ou de régularisation n’ouvrait pas ici la voie à un sursis, la preuve contraire faisant défaut.

L’absence de comparution du preneur et l’inertie post-commandement ont ici neutralisé toute marge d’appréciation, ce qui explique la constance et la brièveté de la motivation. La solution rappelle toutefois l’exigence de rigueur dans la preuve des sommes dues et dans la rédaction des clauses résolutoires, afin d’éviter toute contestation sérieuse.

Le dispositif acte clairement la résiliation, puisqu’il est énoncé : « Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 novembre 2024 ». L’ordonnance souligne ainsi la complémentarité du mécanisme contractuel et du référé-provision, dans le respect des frontières du provisoire et de l’évidence.