Tribunal judiciaire de Bobigny, le 17 juin 2025, n°25/04305

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu sa décision le 17 juin 2025. Le litige opposait un bailleur social à son locataire pour impayés de loyers. Le bailleur demandait la résiliation du bail et l’expulsion, invoquant une clause résolutoire contractuelle. La question principale concernait l’application de la loi nouvelle au bail en cours. Le juge a appliqué le délai contractuel de deux mois et a accordé des délais de paiement au locataire.

La primauté de la volonté contractuelle sur la loi nouvelle

Le juge a d’abord déterminé la loi applicable au litige. La loi du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi de 1989 en réduisant le délai minimal pour solder les impayés. Le commandement de payer étant intervenu après l’entrée en vigueur de cette loi, son application immédiate était envisageable. Toutefois, le juge a rappelé les principes cardinaux de sécurité juridique et de liberté contractuelle. Il a ainsi estimé que « les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés » (Motifs, Sur la loi applicable). La clause résolutoire, librement négociée, constitue une disposition contractuelle et non un effet légal du contrat. Son application relève donc de la volonté des parties, protégée par l’article 2 du Code civil.

La nature de l’ordre public en droit des baux d’habitation

Le juge a ensuite examiné si l’ordre public justifiait une application immédiate de la loi nouvelle. Il a relevé l’absence de dispositions transitoires dans la loi de 2023. Surtout, il a caractérisé l’ordre public en matière locative comme un ordre public de protection du locataire. Un délai contractuel de deux mois est plus favorable qu’un délai légal de six semaines. « Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable » (Motifs, Sur la loi applicable). L’application rétroactive de la loi nouvelle serait donc contraire à l’objectif de protection. Cette analyse rejoint la position de la Cour de cassation, dont l’avis du 13 juin 2024 est cité à l’appui. La solution consacre la stabilité des conventions face à une réforme législative.

L’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au terme du délai contractuel de deux mois. La résiliation de plein droit du bail est donc intervenue. Cependant, le juge a utilisé le pouvoir que lui confère la loi pour aménager les effets de cette résiliation. Constatant que le locataire avait repris le paiement du loyer courant et proposé un échéancier, il a accordé des délais de paiement. Il a ainsi suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Cette suspension est conditionnelle : tout nouvel impayé entraînera la déchéance du bénéfice des délais. Le juge opère ainsi une conciliation entre le droit du bailleur au recouvrement et la protection du locataire contre l’expulsion.

La portée pédagogique et pratique de la décision

Cette décision délimite clairement le champ d’application de la réforme de 2023. Elle protège la sécurité des transactions en maintenant les délais contractuels pour les baux antérieurs. Elle rappelle également aux bailleurs la nécessité de cohérence dans leurs actes. Un commandement mentionnant un délai contractuel de deux mois mais visant le nouveau délai légal serait « de nature à induire le locataire en erreur » (Motifs, Sur la loi applicable). Enfin, elle illustre le rôle actif du juge des contentieux de la protection. Celui-ci ne se borne pas à constater la résiliation mais use de ses pouvoirs pour tenter de maintenir dans les lieux un locataire de bonne foi. La décision équilibre ainsi les intérêts en présence dans le respect du droit au logement.