Tribunal judiciaire de Bobigny, le 20 juin 2025, n°25/00619

Par ordonnance de référé du 20 juin 2025 (Tribunal judiciaire de Bobigny, RG 25/00619), la juridiction a accordé une provision au bailleur d’un local donné à bail dérogatoire, après défaillance du preneur et cession de l’immeuble en cours de litige. La question portait sur la possibilité d’allouer une provision au vu des pièces produites, et sur la délimitation temporelle de la créance après la vente.

Les faits utiles tiennent en quelques étapes. Un bail dérogatoire a été consenti le 15 février 2022 pour des locaux commerciaux. Des impayés ont conduit à une mise en demeure du 21 novembre 2024, puis à un commandement de payer le 2 décembre 2024. L’immeuble a été vendu le 17 décembre 2024, en étant occupé par le preneur. Le bailleur a assigné en référé le 24 mars 2025, l’affaire a été débattue le 12 mai 2025, le preneur étant défaillant. La demanderesse sollicitait 7.164,56 euros à titre provisionnel, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens comprenant les frais d’huissier.

La procédure s’inscrivait dans le cadre de l’article 835 du code de procédure civile, le défendeur n’ayant pas comparu. Il revenait néanmoins au juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien‑fondé de la demande. La thèse de la bailleresse reposait sur l’existence d’une créance contractuelle certaine, au moins jusqu’à la date de la vente, pièces à l’appui. La thèse contraire tenait à l’absence de débat contradictoire et au changement de propriétaire en cours d’instance, pouvant affecter l’assiette des sommes réclamées.

La question de droit se formulait en deux volets. Le juge des référés peut‑il, malgré la défaillance du défendeur, accorder une provision au bailleur au titre d’une obligation non sérieusement contestable, et jusqu’à quelle date, lorsque l’immeuble est cédé en cours de période d’exigibilité des loyers. La solution retient d’abord le pouvoir d’allouer une provision, ensuite la déduction des sommes postérieures à la vente. Le juge rappelle que « Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Il ajoute que « Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. » S’agissant de la preuve, il vise l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Constatant les pièces produites et la vente intervenue, la juridiction décide : « Il sera toutefois déduit de la somme visée au décompte la part du loyer du 17 au 31 décembre 2014, auquel la société demanderesse ne peut prétendre du fait de la vente des locaux le 17 décembre 2024, ce qui porte la dette de la société défenderesse à la somme de 6.298,08 euros. » Elle relève enfin que « A défaut de preuve par la société défenderesse de paiements non inclus dans le décompte, son obligation de payer la somme de 6.298,08 euros n’est pas sérieusement contestable. » L’ordonnance condamne donc à une provision de 6.298,08 euros, alloue 1.500 euros au titre de l’article 700, met les dépens à la charge du défendeur, et « Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. »

I. Les conditions d’allocation d’une provision en référé

A. Le cadre procédural du défaut de comparution

La décision articule clairement l’office du juge lorsqu’une partie ne comparaît pas. L’évocation de l’article 472 du code de procédure civile précise la méthode et les limites du contrôle exercé. En rappelant que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée », l’ordonnance marque que la défaillance n’équivaut jamais à une reconnaissance, ni à une fiction d’aveu.

Ce rappel n’est pas formel. Il structure la vérification concrète des prétentions et des pièces, notamment la mise en demeure et le commandement de payer. Le juge motive sa décision par références normatives et par examen des documents, ce qui répond aux exigences de motivation en référé. Le contrôle se déploie donc sur la régularité des actes, la qualité des justificatifs et la cohérence des montants.

B. La dette non sérieusement contestable et son assise probatoire

L’articulation entre l’article 835 du code de procédure civile et l’article 1353 du code civil permet de fonder la provision. L’ordonnance retient d’abord l’existence d’une obligation née du bail dérogatoire, puis observe l’absence de contestation étayée du défendeur. La preuve résulte d’un faisceau d’éléments concordants, suffisamment précis pour emporter la conviction dans le cadre accéléré du référé.

Le juge cite expressément la règle probatoire civile, puis constate l’absence de paiement justifié. La formule « A défaut de preuve […] son obligation […] n’est pas sérieusement contestable » révèle l’économie de la décision : la provision n’anticipe pas le fond, elle répond à un standard de non‑contestabilité. Cette approche, classique, garantit la proportionnalité de la mesure et son adéquation à l’office du juge des référés.

II. L’assiette de la créance après la vente de l’immeuble

A. La déduction des loyers postérieurs à l’aliénation

Le cœur du litige réside dans la délimitation temporelle des sommes dues au bailleur initial après la cession. La juridiction opère une distinction nette entre les loyers antérieurs à la vente, recouvrables par le vendeur, et les sommes postérieures, qui relèvent de l’acquéreur. Elle tranche en ces termes : « Il sera toutefois déduit […] la part du loyer du 17 au 31 décembre 2014 […], du fait de la vente […] le 17 décembre 2024. »

L’allusion à l’année « 2014 » relève manifestement d’une erreur matérielle, au regard de la vente intervenue en 2024 et du décompte arrêté au 31 décembre 2024. Cette inadvertance n’affecte ni la motivation, ni le dispositif, la logique de déduction demeurant parfaitement lisible et conforme aux principes gouvernant le transfert des loyers après aliénation.

B. Portée pratique et limites de l’ordonnance de référé

La portée de l’ordonnance est double. D’une part, elle sécurise l’allocation d’une provision lorsque la créance est étayée et que le défendeur est défaillant, sans abaisser le seuil de contrôle. D’autre part, elle rappelle que l’assiette de la créance du vendeur se limite aux périodes antérieures à la vente, l’excédent relevant de l’acquéreur, y compris en présence d’un bail dérogatoire.

L’économie de moyens retenue confirme l’objet conservatoire du référé. L’exécution est garantie, car « Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision », tandis que l’indemnité accordée au titre de l’article 700 demeure mesurée. L’ordonnance illustre ainsi une réponse proportionnée, respectueuse des frontières du provisoire, et utile à la bonne administration de la preuve et des flux locatifs en période de cession.