Tribunal judiciaire de Bobigny, le 20 juin 2025, n°25/00623

Par ordonnance de référé du 20 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Bobigny a statué sur un différend relatif à un bail commercial assorti d’une clause résolutoire. La décision porte sur la mise en œuvre de cette clause, l’expulsion du locataire, l’indemnité d’occupation et l’allocation d’une provision.

Une société bailleresse avait consenti, le 1er décembre 2021, un bail commercial sur un local à usage professionnel, pour un loyer mensuel de 5 300 euros charges comprises. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 3 mai 2024, pour des arriérés importants, demeuré sans effet.

Assignation a été délivrée en référé le 4 avril 2025. Le locataire n’a pas comparu malgré une signification selon l’article 656 du Code de procédure civile. Le bailleur sollicitait la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation équivalente au loyer charges et taxes, une provision de 71 587 euros, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700.

La question posée tenait à l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article L. 145-41 du Code de commerce, et aux pouvoirs du juge des référés d’ordonner l’expulsion et de fixer une provision en l’absence de contestation sérieuse. L’ordonnance constate l’acquisition de la clause au 4 juin 2024, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation sur la base du loyer majoré des charges et taxes, accorde la provision et rappelle l’exécution de plein droit.

I — La constatation de la clause résolutoire et ses effets

A — Les conditions de jeu de la clause résolutoire
Le juge rappelle la règle cardinale de l’article L. 145-41 du Code de commerce, en ces termes: «En application des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.» Le raisonnement s’articule autour d’un commandement régulier, d’un délai d’un mois écoulé, et de l’absence de purge par paiement.

La matérialité des pièces produites, bail, commandement et décompte, fonde le contrôle minimal requis en référé. Le juge en tire la conséquence attendue: «En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 4 juin 2024.» La solution, purement mécanique, traduit l’office du juge des référés lorsqu’aucun débat sérieux n’est ouvert.

B — Les mesures consécutives: expulsion et indemnité d’occupation
La suite logique tient à l’expulsion, que le juge ordonne sans accessoire inutile: «Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte.» L’absence d’astreinte s’explique par l’efficacité propre des voies d’exécution, suffisamment contraignantes en matière d’expulsion.

L’indemnité d’occupation est alignée sur l’économie du bail résilié. Le dispositif retient une base équivalente au loyer, «augmenté des charges et taxes afférentes», jusqu’à la libération des lieux. Cette évaluation répare le seul préjudice d’occupation, sans enrichissement indu, et s’accorde avec la fonction commutative de l’indemnité post-résiliation.

II — La provision sur loyers impayés et l’office du juge des référés

A — L’obligation non sérieusement contestable
Le texte de référence est rappelé sans détour: «Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.» À ce socle processuel s’ajoute la normativité contractuelle: «Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.»

Sur pièces, l’obligation locative est établie par le bail et le décompte arrêté. Le juge note alors, de manière cohérente: «L’obligation de la défenderesse de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande de provision.» La combinaison des articles 1103 du Code civil et 835 du Code de procédure civile justifie l’allocation provisionnelle intégrale.

B — Portée et limites: délais de grâce et exécution
Le juge rappelle utilement la faculté de suspendre les effets d’une clause résolutoire en cas de délais judiciaires: «Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.» La précision suivante en fixe le terme: «La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»

En l’espèce, aucune demande de délais n’a été présentée, de sorte que la suspension était hors de propos. L’économie de l’ordonnance s’achève par le rappel procédural attendu: «Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.» La cohérence de l’ensemble tient à la finalité du référé, qui garantit une protection rapide du créancier, tout en conservant, en théorie, la voie des délais de grâce lorsque le débiteur se mobilise.