Tribunal judiciaire de Bobigny, le 20 mai 2025, n°24/08086

Le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement le 20 mai 2025. Il a examiné une demande d’un bailleur social visant à constater la résiliation d’un bail pour impayés. La procédure respectait les formalités préalables requises par la loi. Le juge a constaté la résiliation du bail tout en accordant des délais de paiement au locataire. Il a ainsi concilié la sanction du défaut de paiement avec une mesure de traitement du surendettement.

Le formalisme procédural protecteur

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions de recevabilité. La notification de l’assignation au représentant de l’État est intervenue dans le délai légal. « une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience » (Motifs). Le signalement préalable à la Caisse d’allocations familiales est également justifié. Ces vérifications garantissent la sécurité juridique de la procédure d’expulsion. Elles assurent une protection procédurale au locataire avant toute décision sur le fond. Le formalisme strict constitue un garde-fou essentiel contre les résiliations abusives. Il impose au bailleur une diligence particulière dans le recouvrement amiable.

La demande en paiement est traitée selon les principes généraux de la preuve. Le bailleur doit rapporter la preuve de l’existence et du montant de la créance. « il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve » (Motifs). Le juge relève que cette preuve est apportée par les pièces du dossier. Il écarte en revanche toute demande de frais de recouvrement supplémentaires. « le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance » (Motifs). Cette solution est conforme à une jurisprudence constante sur l’article 4 p) de la loi de 1989. « Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure » (Tribunal judiciaire, le 11 décembre 2025, n°25/00951). Le principe de faveur interdit ainsi toute majoration de la dette locative.

La sanction tempérée par le traitement du surendettement

Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire après un commandement de payer infructueux. Les conditions légales sont remplies dès l’expiration du délai de deux mois. « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois » (Motifs). La résiliation est donc constatée rétroactivement à une date antérieure au jugement. Ce constat entraîne des conséquences immédiates et sévères pour le locataire. Il devient occupant sans titre et doit libérer les lieux. Une indemnité d’occupation est due pour la période postérieure à la résiliation. Le juge rappelle également les modalités de l’expulsion forcée. Cette partie du dispositif sanctionne clairement le manquement à l’obligation essentielle de payer.

Le juge suspend cependant les effets de cette résiliation en accordant des délais de paiement. Cette décision est prise en application d’une disposition dérogatoire protectrice. « par dérogation à l’article 24 V, en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers » (Motifs). Le juge se fonde sur un plan de la commission adopté en février 2025. Il intègre ainsi la procédure de surendettement dans le contentieux locatif. Cette articulation permet une gestion judiciaire apaisée de l’impayé.

La suspension est conditionnée au respect strict du plan de paiement et du loyer courant. « en cas de défaut de paiement d’un seul loyer ou d’une seule mensualité, la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible » (Motifs). La clause résolutoire reprendrait alors son effet avec toutes ses conséquences. Le juge opère donc un équilibre subtil entre sanction et soutien. Il offre une dernière chance au locataire de régulariser sa situation. Cette solution pragmatique évite une expulsion inéluctable lorsque le redressement est possible. Elle illustre la dimension sociale de la justice du logement.