Tribunal judiciaire de Bobigny, le 21 mai 2025, n°24/08320

Le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement le 21 mai 2025. Le bailleur social demandait la résiliation du bail pour impayés et le paiement des sommes dues. Le locataire contestait le montant de la créance et sollicitait des délais de paiement. Le juge a examiné la recevabilité de la demande, le principe et le montant de la créance, ainsi que les conditions de la résiliation et ses modalités d’exécution.

La détermination de la créance locative

La preuve de l’obligation et le rejet des frais abusifs incombent au bailleur. Le juge rappelle que le locataire doit payer les loyers et charges aux termes convenus. « Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. » (Motifs) Le bailleur a rapporté la preuve de l’arriéré par le bail et le commandement de payer. Cependant, la loi interdit de faire supporter au locataire certains frais de recouvrement. « Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure » (Motifs) Cette solution rejoint une jurisprudence constante sur la prohibition de ces clauses. « Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 26 mai 2025, n°25/00681) En l’espèce, le juge a donc déduit du décompte les frais non justifiés.

La preuve de la libération incombe au locataire qui s’en prévaut. Le juge applique l’article 1353 du code civil concernant la charge de la preuve. « Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement » (Motifs) Le locataire ayant échoué à prouver un règlement partiel, la créance, rectifiée, est confirmée. Cette analyse consacre le principe de l’obligation de payer et encadre strictement les frais réclamables, protégeant ainsi le locataire contre les clauses abusives.

L’acquisition et l’aménagement des effets de la clause résolutoire

La loi applicable dépend de la date de reconduction du bail. Le juge a dû déterminer si le nouveau délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 s’appliquait. Il rappelle le principe de non-rétroactivité de la loi. « En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil » (Motifs) Il se fonde sur un avis de la Cour de cassation pour écarter l’application immédiate aux contrats en cours. « Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. » (Motifs, se référant à Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024) Le bail ayant été tacitement reconduit après l’entrée en vigueur de la réforme, le délai de six semaines était applicable.

Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la résiliation. Malgré la résiliation constatée, le juge use de son pouvoir d’aménagement. « En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire […] accorder des délais de paiement » (Motifs) La suspension des effets de la clause est subordonnée à la reprise du paiement du loyer courant. « à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (Motifs) En l’espèce, le juge a accordé un échelonnement sur trente-six mois et suspendu la clause résolutoire. Cette décision illustre la conciliation entre la sanction de l’inexécution et la protection du logement du locataire, favorisant le maintien dans les lieux.