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Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement du 21 mai 2025, examine une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur social sollicite également le paiement des sommes dues et l’expulsion de la locataire. Après avoir vérifié la recevabilité de la demande, le juge constate la résiliation du bail mais suspend ses effets en accordant des délais de paiement. Il condamne la locataire au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.
La régularité procédurale conditionnant la résiliation du bail
Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités protectrices préalables à toute action en résiliation. La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département a été effectuée dans les délais légaux requis. Le bailleur a également justifié avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales plus de deux mois avant l’assignation. Ces vérifications assurent le respect des droits de la locataire et la régularité de la procédure engagée. La recevabilité de la demande en est ainsi validée, confirmant l’importance d’un strict respect des conditions de forme.
Le juge rappelle ensuite les conditions substantielles d’acquisition de la clause résolutoire. Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas d’impayé après commandement. Le commandement de payer délivré en février 2022 était régulier en la forme et visait expressément cette clause. « Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois » (Motifs). Les conditions sont donc réunies pour constater la résiliation du bail à compter du 24 avril 2022. Cette application stricte de l’article 24 de la loi de 1989 sécurise le recours à la clause résolutoire.
L’aménagement judiciaire entre sanction du défaut et maintien dans les lieux
Face à la résiliation constatée, le juge opère un rééquilibrage en utilisant les facultés d’atténuation offertes par la loi. Il accorde des délais de paiement échelonnés sur trente-six mois, considérant que la locataire justifie de sa capacité à régulariser sa situation. « Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative » (Motifs). Le bailleur n’ayant pas exprimé d’opposition, le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échelonnement. Cette mesure pragmatique concilie le recouvrement de la créance et la protection sociale du locataire.
La suspension des effets de la clause est toutefois assortie de conditions strictes et de conséquences claires en cas de nouvel incident. « Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise » (Dispositif). À l’inverse, tout défaut de paiement entraînera la caducité de l’échelonnement et l’exigibilité immédiate du reliquat. La clause résolutoire reprendra alors son effet, ouvrant droit à l’expulsion. Ce dispositif incitatif conditionne le maintien dans les lieux au strict respect des engagements souscrits.
La sanction financière de l’occupation sans titre après résiliation
Le juge précise les conséquences pécuniaires de l’occupation des lieux après la date de résiliation. Constatant que la locataire est demeurée dans les lieux après le 24 avril 2022, il la qualifie d’occupante sans droit ni titre. Sur le fondement des articles 1240 et 1730 du code civil, il la condamne au paiement d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité est fixée au montant du loyer qui serait dû si le bail était encore en cours. Elle court jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.
Le juge procède également à la liquidation exacte de la créance locative arrêtée. Il rappelle le principe selon lequel les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge du locataire. « Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif » (Motifs). Conformément à cette jurisprudence, il retranche du décompte les frais indûment facturés. La créance est ainsi réduite à son montant strictement légal, protégeant le locataire contre des clauses abusives.
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