Tribunal judiciaire de Bobigny, le 22 septembre 2025, n°24/11710

Le tribunal de proximité du Raincy, le 22 septembre 2025, statue sur un litige locatif né d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré dans le cadre d’une location meublée. Le bail porte sur un logement de type T2, consenti pour un loyer mensuel de 1 040 euros et assorti d’une clause résolutoire. À la suite d’impayés persistants, le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et le paiement d’un arriéré. Le locataire conteste le quantum en invoquant le versement d’aides personnelles au logement, des paiements partiels, un défaut de chauffage et un trouble d’humidité, et demande des délais avec suspension des effets de la clause.

La juridiction constate la régularité de la notification préfectorale, examine la réalité des impayés au regard du commandement et de la clause, puis apprécie la possibilité de suspendre les effets de la résiliation de plein droit au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle calcule l’arriéré en intégrant les aides et paiements justifiés, fixe l’indemnité d’occupation à un niveau inférieur au loyer contractuel, et reconnaît un trouble de jouissance non réparé, sans allouer de dommages et intérêts faute de demande. La solution retient l’acquisition de la clause au 24 novembre 2024, refuse la suspension, ordonne l’expulsion, arrête la dette au 30 juin 2025 et fixe l’indemnité d’occupation à 960 euros mensuels.

I. La mise en œuvre de la clause résolutoire

A. Conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Le tribunal vérifie d’abord la régularité de la procédure préalable et l’effectivité du commandement visant la clause. Il relève que l’autorité préfectorale a bien été avisée plus de deux mois avant l’audience, rendant recevable l’action en expulsion. Le bail comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement un mois après commandement resté infructueux.

Les juges constatent que les sommes visées n’ont pas été acquittées dans le délai contractuel, ce qui suffit à parfaire la résiliation de plein droit. La motivation est nette et complète lorsqu’elle énonce: « Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai d’un mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24-11-24. » La date d’acquisition se confond ainsi avec l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Cette lecture s’inscrit dans une logique classique de l’automaticité conditionnée de la clause résolutoire, le juge ne faisant alors que constater ses effets acquis. Elle préserve la sécurité juridique du bailleur tout en ménageant le contrôle de la régularité du commandement et de l’information préfectorale, exigence d’ordre public.

B. Refus de la suspension des effets de la clause

Saisie d’une demande de délais assortie d’une suspension, la juridiction rappelle la condition légale tenant à la reprise préalable et intégrale du loyer courant avant l’audience. Elle cite le texte applicable en ces termes: « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus… » La règle est claire, la reprise intégrale constituant un préalable impératif au bénéfice du mécanisme de suspension.

Or, le dossier révèle l’absence de reprise effective du loyer courant à la date de l’audience et l’insuffisante démonstration d’une capacité de désendettement crédible. Le tribunal juge de manière ferme: « Il ne peut donc être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire à ce stade. » L’office du juge demeure ici contraint par le cadre de l’article 24, dont les conditions de mise en œuvre ne sont pas réunies.

La décision souligne encore que la voie du délai de grâce de l’article 1343-5 du code civil n’a pas été utilement engagée avant l’audience. Le refus de suspension s’explique donc par la combinaison d’une exigence légale non satisfaite et d’une appréciation défavorable des capacités financières au vu du diagnostic social et financier produit.

II. La dette locative et ses suites

A. Détermination des arriérés et office du juge

Le tribunal admet la demande d’actualisation de la créance présentée à l’audience, au regard de l’évolution de la dette entre l’assignation et la date des débats. Il fonde cette recevabilité sur la contradiction, en indiquant: « Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile, cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer. » L’actualisation respecte ainsi les droits de la défense.

La juridiction relève l’insuffisance du décompte produit par le bailleur concernant l’imputation des aides et des paiements partiels, et procède à son propre calcul. Elle souligne précisément: « Le bailleur ne fournit pas un décompte faisant apparaître les sommes versées par le locataires ainsi que les sommes perçues par lui de la CAF, avec un montant cumulé du solde de la dette due à chaque versement. » Elle établit alors les arriérés en ventilant loyers dus, aides versées et paiements prouvés, et arrête la somme au 30 juin 2025.

La conclusion s’exprime dans une formule mesurée: « La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner […] au paiement de la somme de 4259 au 30-06-25, assortie des intérêts au taux légal. » Le choix de retenir les aides et versements justifiés consacre un office d’équité dans la liquidation de la dette, sans dénaturer la force obligatoire du contrat.

B. Indemnité d’occupation et trouble de jouissance

La juridiction adapte l’indemnité d’occupation à la valeur locative objective du bien, appréciée au regard de sa surface, de ses équipements et du marché local. Elle note un niveau de loyer contractuel de 26 euros par mètre carré, jugé élevé au regard des normes locales, et tient compte des équipements mentionnés, tandis que certains éléments techniques ne sont pas précisés.

Cette appréciation conduit à une réduction mesurée et motivée. Le dispositif retient explicitement: « Il convient donc de fixer le montant de l’ indemnité d’occupation à la somme de 960 euros par mois, à laquelle s’ajouteront les charges locatives justifiées. » Le point de départ est fixé au 1er juillet 2025, et les sommes antérieures versées au titre de l’occupation demeurent acquises à titre indemnitaire, ce qui évite les restitutions indues et assure la cohérence de la période transitoire.

La décision isole enfin le trouble de jouissance lié à une infiltration persistante et à un dysfonctionnement de chauffage non contesté. Elle constate que « Toutefois le trouble de jouissance relatif à l’ humidité subie subsiste. » En l’absence de demande indemnitaires formulées, elle précise sobrement: « Le locataire n’ayant pas formulé de demande de dommages et intérêts à l’audience, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. » L’équilibre retenu conjugue la rigueur nécessaire à l’égard des impayés et la prise en compte du défaut partiel de jouissance, transposé ici dans le niveau de l’indemnité d’occupation.

L’ensemble éclaire la cohérence des suites de la résiliation, l’occupation sans droit ni titre entraînant à la fois l’expulsion et une contrepartie d’occupation ajustée. La formule est conclusive sur ce terrain: « La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter du 24-11-24, son expulsion est ordonnée. » L’arrêt articule ainsi, avec une motivation resserrée, l’automaticité de la clause, le contrôle de la suspension légale, et la juste évaluation des conséquences financières postérieures.