Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 septembre 2025, n°24/00875

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant le 23 septembre 2025, a examiné la responsabilité d’une société de gestion immobilière. Les mandants reprochaient à leur mandataire divers manquements dans l’exécution de son contrat. La juridiction a retenu plusieurs fautes de gestion et a partiellement fait droit aux demandes d’indemnisation des propriétaires, condamnant la société gestionnaire.

La caractérisation de fautes successives dans l’exécution du mandat

La décision relève d’abord un défaut d’information concernant la garantie loyers impayés. Le mandataire avait repris un mandat antérieur sans alerter ses clients sur la fin de la garantie existante. Il a ensuite souscrit une nouvelle assurance sans en assurer l’effectivité immédiate. « Force est de constater que la défenderesse ne s’explique nullement sur le délai entre la souscription de la garantie loyers impayés (avril 2023) et la mise en œuvre de ladite garantie (février 2024) » (Motifs). Ce manquement constitue une faute au sens de l’article 1992 du code civil, privant les mandants d’une protection essentielle.

Le contrôle insuffisant de la solvabilité d’un locataire représente une seconde faute caractérisée. Le mandataire a une obligation de vérifications sérieuses préalables à la location. Or, la société « se contente d’affirmer avoir correctement et suffisamment évalué la situation de [le locataire], sans produire le moindre élément à cet égard aux débats » (Motifs). L’absence de production de justificatifs comme des fiches de paie ou une garantie démontre l’inexécution de cette obligation fondamentale de prudence.

La réparation du préjudice par l’indemnisation d’une perte de chance

Le préjudice financier direct est réparé via la théorie de la perte de chance. Pour les loyers impayés, le lien de causalité est établi entre les fautes et le défaut de recouvrement. « Il est par ailleurs constant que lorsque la faute du débiteur de l’obligation a fait perdre à son cocontractant une probabilité de gain, sa responsabilité doit s’analyser en une perte de chance » (Motifs). Compte tenu de la gravité des manquements, le juge évalue cette perte de chance à quatre-vingt-dix pour cent du montant des créances.

La perte de chance s’applique également au défaut de location d’un logement vacant. L’inertie du gestionnaire a empêché la mise en location pendant neuf mois. Le juge retient aussi une évaluation à quatre-vingt-dix pour cent du loyer escompté. Cette approche permet une indemnisation équitable sans exiger la preuve d’un préjudice certain. Elle sanctionne la carence du mandataire dans son obligation fondamentale de rendre le bien productif.

La portée pratique de la décision pour la gestion mandataire

L’arrêt rappelle avec fermeté les devoirs stricts d’un gestionnaire professionnel rémunéré. Il souligne l’obligation positive d’information, notamment lors de la transmission d’un mandat. Le silence sur la fin d’une garantie cruciale est constitutif d’une faute. Cette solution protège le mandant qui légitimement « pensait qu’il continuait à bénéficier de la garantie » (Motifs). Elle impose une transparence active au professionnel.

La décision renforce également le standard de diligence pour l’évaluation des locataires. Elle exige des vérifications concrètes et documentées, rejetant les affirmations générales non étayées. En condamnant le remboursement des cotisations d’assurance inutilement versées, elle rejoint une solution antérieure. Un tribunal avait déjà jugé que des « cotisations ayant été payées sans que l’intéressée bénéficie d’une garantie en contrepartie, du fait de la faute de gestion » donnaient droit à remboursement (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 septembre 2025, n°25/01705). Ceci consacre une obligation de résultat dans le conseil assurantiel.

La décision opère ainsi un contrôle rigoureux de l’exécution du mandat de gestion. Elle détaille les obligations spécifiques et en sanctionne les manquements par une indemnisation calculée sur la perte de chance. Cette approche offre une protection effective aux mandants tout en précisant le contenu concret des devoirs professionnels. Elle sert de guide pour les pratiques à venir dans ce secteur d’activité.