Tribunal judiciaire de Bobigny, le 3 octobre 2025, n°25/00352

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 3 octobre 2025, examine une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une société civile, a notifié la situation à la commission compétente avant d’assigner les locataires défaillants. Le juge des contentieux de la protection déclare la demande recevable et fait droit aux principales requêtes. Il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion des occupants ainsi que le paiement des sommes dues.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des conditions préalables à l’action en justice. Le législateur a instauré un formalisme strict pour les bailleurs personnes morales saisissant le juge. Ils doivent obligatoirement saisir une commission de prévention des expulsions. « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Motifs). La décision vérifie scrupuleusement le respect de ce délai entre la saisine et l’assignation. Cette analyse confirme une application rigoureuse d’une règle d’ordre public protectrice des locataires. La portée est essentielle pour garantir la recevabilité de l’action.

La notification à l’autorité administrative comme condition de validité. Au-delà du délai, la loi impose une information du représentant de l’État. Une copie de l’assignation doit lui être notifiée six semaines avant l’audience. Le juge relève que cette formalité a été accomplie en l’espèce dans les temps requis. Cette vérification complète le contrôle de régularité de la procédure introduite par le bailleur. La valeur de ce point réside dans le souci de transparence et de coordination administrative. Il s’agit d’assurer un suivi des situations de précarité locative par les pouvoirs publics.

Les effets juridiques de la clause résolutoire acquise

La mise en œuvre conventionnelle de la résiliation de plein droit. Le juge constate la réunion des conditions contractuelles pour l’acquisition de la clause. Le bail contenait une stipulation prévoyant la résiliation de plein droit après commandement infructueux. « le présent contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice : deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs). Le commandement de payer est resté sans effet au-delà du délai contractuel de deux mois. Le juge en déduit la résiliation du bail à une date certaine. Le sens est de donner effet à la volonté des parties exprimée dans un contrat légalement formé.

Les conséquences civiles de l’occupation sans droit ni titre. La résiliation entraîne l’obligation de quitter les lieux et de réparer le préjudice causé. Les anciens locataires, devenus occupants sans titre, doivent indemniser le propriétaire. Leur maintien dans les lieux constitue une faute au sens de l’article 1240 du code civil. Le juge condamne donc au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à la libération effective. Cette indemnité est fixée au montant du dernier loyer et charges. La portée est de prévenir l’enrichissement sans cause et de compenser la perte de jouissance du bien.

La condamnation au paiement des créances locatives et des frais

L’allocation provisionnelle de l’arriéré de loyers et charges. Le juge statue en référé sur le fondement de l’absence de contestation sérieuse. Il accorde une provision sur la créance locative, étayée par un décompte détaillé. La solidarité entre locataires, stipulée au contrat, est appliquée pour le paiement de cette somme. Les intérêts légaux courent à compter de la date de l’assignation pour la partie de la créance alors exigible. Cette solution assure au créancier un recouvrement partiel rapide sans préjuger du jugement au fond.

La mise à charge des dépens et des frais non compris dans les dépens. Suivant le principe selon lequel les dépens suivent la défaite, les locataires sont condamnés aux entiers dépens. Ceux-ci incluent spécifiquement les coûts des actes d’huissier nécessaires à la procédure. Une somme modique est également allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation vise à compenser partiellement les frais d’instance exposés par la partie gagnante. Elle rappelle l’issue financièrement défavorable d’une procédure perdue par défaut.