Tribunal judiciaire de Bobigny, le 3 octobre 2025, n°25/01839

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 3 octobre 2025. Le bailleur social demandait le constat de résiliation d’un bail pour impayés et l’expulsion du locataire. Le juge a examiné la recevabilité de la demande et les effets de la clause résolutoire. Il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné l’occupant au paiement de diverses sommes.

La mise en œuvre procédurale de la clause résolutoire

Le respect des conditions de recevabilité de la demande. Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables imposées au bailleur social. La loi exige une saisine préalable d’une commission et une notification à l’autorité préfectorale. « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Sur la recevabilité de la demande). Le constat du respect de ces délais rend la demande recevable, soulignant le caractère d’ordre public de ces règles protectrices.

L’acquisition de la clause et ses effets immédiats. Le juge examine ensuite les conditions contractuelles de la résiliation. La clause prévoit la résolution de plein droit après un commandement demeuré infructueux. « à défaut de paiement au terme convenu (…) deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux (…) le présent engagement de location (…) sera résolu immédiatement et de plein droit » (Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets). Le juge constate la réalisation de ces conditions, ce qui produit la résiliation à une date certaine. Cette analyse consacre la force obligatoire du contrat et l’efficacité des clauses résolutoires sous conditions.

Les conséquences juridiques et pécuniaires de la résiliation

La qualification en occupation sans droit ni titre et ses suites. Dès la résiliation constatée, l’ancien locataire devient un occupant sans titre. Sa faute engage sa responsabilité et justifie une indemnité. « L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute » (Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation). L’indemnité due est fixée au montant du dernier loyer, assurant une réparation adéquate du préjudice tout en évitant une enrichissement sans cause du bailleur.

Le règlement des créances et le rejet des demandes infondées. Le juge statue également sur le paiement de l’arriéré locatif, en vérifiant scrupuleusement chaque élément de la créance. Il opère une déduction pour des frais non justifiés. « la preuve que [le locataire] a l’obligation de payer ces frais n’est pas rapportée. Il convient donc de les déduire » (Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif). En revanche, il déboute le bailleur de sa demande d’attestation d’assurance, estimant que cette obligation cesse avec la qualité de locataire. Cette approche démontre un contrôle rigoureux des preuves et une application stricte du principe de causalité.