Tribunal judiciaire de Bobigny, le 6 janvier 2025, n°25/00033

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant le 6 janvier 2025, a examiné une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. La caution, subrogée dans les droits du bailleur, agissait après un commandement demeuré infructueux. Le juge a déclaré la demande recevable et fait droit à la résiliation. Il a également condamné la locataire au paiement d’une somme résiduelle et aux dépens.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des délais de préavis et de saisine constitue une condition préalable. L’assignation fut notifiée plus de six semaines avant l’audience, conformément à la loi. La commission de prévention des expulsions fut saisie deux mois avant cette assignation. Ces éléments assurent la recevabilité de l’action introduite par la partie demanderesse.

La mise en œuvre de la clause résolutoire obéit à un formalisme strict. La loi dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement […] ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le commandement daté du 30 octobre 2024 est resté sans effet. Le délai de deux mois imparti pour régulariser la situation fut intégralement écoulé.

La subrogation de la caution dans les droits du bailleur

Le mécanisme de la subrogation permet à la caution d’exercer les actions du créancier. En réglant les sommes dues, la caution se trouve « subrogée dans tous les droits du créancier envers les débiteurs » (article 2306 du Code civil). Cette subrogation inclut tant l’action en paiement que l’action en résolution du contrat de bail. La caution devient ainsi titulaire de l’intégralité des prérogatives locatives.

La portée de cette subrogation est confirmée par le règlement intervenu. La caution justifie avoir réglé le montant des loyers impayés via une quittance subrogative. Elle peut dès lors poursuivre la résiliation du bail et réclamer le solde des indemnités d’occupation. Le juge constate ainsi la résiliation au 31 décembre 2024 et fixe l’indemnité d’occupation future.

Les conséquences pécuniaires et procédurales de la résiliation

Le reliquat de dette fait l’objet d’une condamnation précise malgré les paiements partiels. Un décompte actualisé établit la somme due au titre des indemnités d’occupation. La locataire est condamnée à payer ce solde, avec intérêts calculés à compter du commandement. Les dépens de l’instance sont également mis à sa charge, incluant les frais du commandement.

Les demandes accessoires sont examinées avec rigueur par la juridiction. La partie demanderesse est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le juge estime que ni l’équité ni la situation économique des parties ne justifient une telle condamnation. La décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, permettant une expulsion sous deux mois.