Le juge des contentieux de la protection, par un jugement du 9 décembre 2025, a statué sur les conséquences d’un congé pour vente délivré par un bailleur. Le locataire, n’ayant pas exercé son droit de préemption, s’est maintenu dans les lieux après l’échéance du bail. Le juge a ordonné l’expulsion tout en accordant un délai de quatre mois pour quitter les lieux et a condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation. Il a rejeté la demande de dommages-intérêts du bailleur.
La régularité du congé et ses effets automatiques
Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions de forme et de délai. Le congé doit être délivré « six mois au moins avant l’échéance du bail » et contenir des mentions impératives. En l’espèce, « le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II » (Motifs). Cette vérification formelle est essentielle pour protéger les droits du locataire face à une procédure unilatérale. La sanction du non-respect de ces conditions serait la nullité du congé, empêchant la résiliation du bail.
Le défaut d’exercice du droit de préemption entraîne une résiliation de plein droit. Le bail « s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 29 mai 2025 à minuit » (Motifs). Cette solution est mécanique et ne laisse aucune place à l’appréciation judiciaire une fois la régularité du congé établie. Elle confère une sécurité juridique au bailleur dont le projet de vente ne peut être indéfiniment bloqué. Le maintien du locataire devient alors une occupation sans titre, justifiant une action en expulsion.
La modulation des conséquences de l’expulsion
Le juge opère une conciliation entre le droit de propriété et les difficultés du locataire. L’expulsion est prononcée, mais un délai peut être accordé. Le juge « peut accorder aux occupants dont l’expulsion est ordonnée un délai d’une durée comprise entre un mois et un an » en tenant compte de multiples éléments comme « l’âge, l’état de santé » ou « les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement » (Motifs). Ce pouvoir discrétionnaire permet d’humaniser la procédure et d’éviter une expulsion brutale. Il traduit la prise en compte par le juge des situations sociales concrètes dans l’exécution de ses décisions.
La réparation du préjudice subi par le bailleur est assurée par une indemnité d’occupation, distincte d’une astreinte. « Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation » (Motifs). Le juge fixe souverainement son montant, ici équivalent au loyer. Cette indemnité, de nature compensatoire, « satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte » (Motifs). Le refus de cumuler les deux condamnations évite une sanction punitive et cadre la réparation sur le préjudice effectivement subi. La demande de dommages-intérêts complémentaires est rejetée en l’absence de préjudice distinct justifié.
