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Le tribunal judiciaire, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 1er juillet 2025. Le bailleur a sollicité le paiement d’arriérés, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour défaut de paiement. Le locataire a opposé une demande de délais de paiement. La juridiction a condamné le locataire au paiement des sommes dues, rejeté sa demande de délais, constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion.
Le rejet des délais de paiement pour absence de paiement courant
La demande de délais de paiement a été écartée en raison d’un défaut de paiement du loyer courant. Le juge rappelle que l’octroi de délais est subordonné à une condition préalable. « Ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant » (II – Sur la demande de délais de paiement). Le décompte produit démontrait que cette condition n’était pas remplie. La solution est conforme à la lettre de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle avec rigueur que le législateur a conditionné cette mesure de faveur à la régularisation immédiate de la situation locative courante. Cette interprétation stricte protège le bailleur contre une occupation durable sans contrepartie financière.
La constatation de la résiliation de plein droit du bail
La juridiction a constaté la résiliation automatique du contrat suite à un commandement de payer resté infructueux. Le bail contenait une clause résolutoire conforme à la loi. « Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 14 décembre 2024 » (III – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion). Cette date correspond à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement signifié le 14 octobre 2024. Cette application est en parfaite conformité avec la jurisprudence existante. « Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 […] que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Metz, le 18 novembre 2025, n°25/00047). La décision illustre le mécanisme automatique de la résolution, le juge se bornant à en constater la réalisation.
La portée pratique de la décision
Cette ordonnance renforce la sécurité juridique des procédures d’expulsion pour impayés. Elle rappelle le formalisme impératif du commandement de payer, préalable nécessaire à la résolution. Elle souligne également que le juge ne prononce pas la résiliation mais en constate la survenance automatique. « Il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies » (Cour d’appel de Toulouse, le 12 juin 2025, n°24/02590). Enfin, le rejet des délais de paiement faute de paiement courant limite strictement l’usage de cette mesure. Elle ne peut servir à pérenniser une situation d’impayés, préservant ainsi l’équilibre contractuel au profit du bailleur créancier.
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