Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 1 juillet 2025, n°25/00734

Le juge des référés, statuant en matière de bail d’habitation, a rendu une ordonnance le 1er juillet 2025. Le bailleur sollicitait le paiement d’importants arriérés et l’expulsion du locataire pour défaut de paiement. Après avoir constaté l’existence des sommes dues, le juge a accédé aux demandes en prononçant la résiliation du bail et en ordonnant l’expulsion. Cette décision illustre le formalisme strict encadrant la rupture du contrat pour impayés.

La sanction des obligations pécuniaires du preneur

Le juge rappelle d’abord la force obligatoire du contrat en vertu de l’article 1103 du code civil. Il constate l’existence d’une dette certaine résultant du décompte produit aux débats. Le locataire est ainsi condamné au paiement de la somme de 6.022,50 € au titre des arriérés dus. Cette première étape est essentielle pour établir le manquement grave justifiant la résiliation ultérieure. Elle réaffirme le principe fondamental de l’exécution de la convention.

La régularité de la procédure de résiliation pour impayés

Le juge examine ensuite la clause contractuelle prévoyant la résiliation de plein droit. Il vérifie scrupuleusement le respect de la procédure légale imposée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La décision relève qu’un « commandement de payer conforme aux dispositions légales » a été signifié. Ce formalisme est une condition de validité de la rupture, protégeant le locataire contre une expulsion arbitraire. La jurisprudence rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Paris, le 21 novembre 2024, n°24/07842). L’ordonnance en déduit la régularité de la résiliation intervenue à une date déterminée.

Les conséquences de la résiliation : expulsion et indemnité d’occupation

Constater la résiliation entraîne nécessairement l’expulsion de l’occupant. Le juge ordonne la libération des lieux dans un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Il refuse de réduire ce délai de grâce, l’absence de voie de fait ou de refus de relogement étant constatée. Cette mesure assure une transition encadrée entre la fin du contrat et la restitution effective du logement. Elle concilie le droit du propriétaire à recouvrer son bien et la protection temporaire de l’occupant.

Par ailleurs, la résiliation du bail ne libère pas le locataire de toute obligation pécuniaire. Le juge fixe une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective. Cette condamnation vise à compenser la jouissance prolongée des lieux sans titre contractuel valable. Elle évite tout enrichissement sans cause du locataire et préserve l’équilibre financier de l’opération locative. L’exécution provisoire est ordonnée pour garantir l’efficacité immédiate de la décision.

Cette ordonnance de référé démontre la rigueur procédurale exigée en cas de résiliation pour impayés. Elle souligne que la défaillance du locataire, si elle est établie, engage sa responsabilité contractuelle de manière complète. Le juge veille à un strict respect des textes protecteurs, conditionnant la rupture à un commandement préalable. La portée de la décision est pratique, offrant au bailleur un cadre légal sûr pour recouvrer son bien et ses créances.