Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 1 mars 2025, n°25/00778

Le tribunal judiciaire, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 1er mars 2025. Le bailleur demandait le paiement d’arriérés, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le juge a accueilli ces demandes en constatant un impayé et en ordonnant l’expulsion. La décision soulève la question de la répartition des frais entre les parties et celle des conditions de la résiliation de plein droit. Le juge a condamné le locataire au paiement des sommes dues et a ordonné son expulsion.

La sanction des impayés et la répartition des frais

Le juge procède d’abord à la liquidation précise de la créance locative. Il retient le principe de la force obligatoire du contrat en application de l’article 1103 du code civil. Le constat d’un défaut de paiement justifie la condamnation au paiement des arriérés. Le juge opère ensuite un redressement du décompte présenté par le bailleur. Il exclut du passif du locataire certains frais indûment inclus. Le montant de 707,64 €, mis en compte au titre de « frais » et « honoraires d’agence » est ainsi déduit. « Il convient de déduire de cette somme le montant de 707,64 €, mis en compte au titre de « frais » et « honoraires d’agence » qui ne correspond pas à des loyers et charges au sens strict » (Motifs, I). Cette exclusion rappelle le principe d’interprétation stricte des clauses financières. Seuls les loyers et charges proprement dits peuvent être réclamés dans ce cadre. La portée de ce contrôle est renforcée par une jurisprudence constante. « Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 31 mars 2025, n°24/04983). Le juge protège ainsi le locataire contre l’imputation de frais accessoires non dus.

Les conditions de la résiliation de plein droit et ses conséquences

Le juge vérifie ensuite le strict respect de la procédure de résiliation pour défaut de paiement. Il relève la présence dans le bail d’une clause de résiliation de plein droit. Cette clause est conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’exécution de la procédure est examinée avec rigueur. Le bailleur a d’abord informé la préfecture par communication électronique. Il a ensuite fait signifier un commandement de payer légal le 18 décembre 2024. Le défaut de paiement dans le délai de deux mois entraîne la résiliation. « Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 février 2025 » (Motifs, II). Cette date marque la fin du contrat et ouvre droit à l’expulsion. La décision précise ensuite les modalités pratiques de la libération des lieux. Un nouveau commandement de quitter les lieux doit être notifié. Un délai de deux mois à compter de cette notification est accordé au locataire. En cas de maintien, une indemnité d’occupation est due. Elle est fixée au montant du loyer et des charges initialement convenus. Cette condamnation vise à prévenir toute occupation gratuite après la résiliation. Elle assure une protection effective du droit de propriété du bailleur.