Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 13 janvier 2025, n°25/00553

Le juge des référés a statué le 13 janvier 2025 sur une demande fondée sur un bail d’habitation. Le bailleur sollicitait le paiement de loyers impayés et la résiliation du contrat pour défaut d’assurance. Le locataire opposait une demande de délais de paiement. Le juge a accueilli la demande principale et rejeté la demande de délais. Il a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion.

La mise en œuvre stricte de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Le juge rappelle le formalisme impératif attaché à la clause de résiliation pour défaut d’assurance. Il constate que le contrat contient une clause conforme à la loi. « le contrat de bail conclu entre les parties le 23 août 2023 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de justification de la souscription d’une assurance locative, dans le délai d’un mois à compter de la date du commandement, telle que prévue par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 » (III). Le commandement délivré est jugé régulier en la forme. La défaillance du locataire, qui admet ne pas avoir souscrit d’assurance dans le délai, est établie. La résiliation de plein droit est donc constatée rétroactivement à la date d’effet du commandement. Cette solution applique strictement le dispositif légal et contractuel. Elle rejoint la jurisprudence exigeant un commandement préalable pour que la clause produise effet. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Versailles, le 13 janvier 2025, n°24/00339). La portée est claire : le défaut d’assurance, obligation essentielle, est une cause autonome de résiliation.

Le rejet de la demande de délais de paiement et ses conséquences pécuniaires

Le juge écarte l’application du régime dérogatoire favorable au locataire pour les délais de paiement. L’article 24 V de la loi de 1989 prévoit des délais pouvant atteindre trente-six mois. « la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois » (II). Le juge estime ce texte inapplicable car la résiliation est fondée sur le défaut d’assurance et non sur l’impayé de loyer. Le régime de droit commun de l’article 1343-5 du code civil s’applique alors. La demande est rejetée au fond car le locataire ne justifie pas de sa capacité à payer un échéancier. Il ne paye pas le loyer courant et ne produit aucun élément sur sa situation financière. Ce rejet a une incidence directe sur le recouvrement des sommes dues. Le bailleur obtient une condamnation au paiement immédiat des arriérés, fixés à 4 820,03 euros après déduction d’un montant injustifié. L’exécution provisoire est ordonnée. La résiliation entraîne aussi la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à la libération des lieux. Le juge refuse de réduire le délai de deux mois pour l’expulsion, aucune voie de fait ou refus de relogement n’étant prouvé. Cette analyse distingue nettement les causes de résiliation et leurs régimes procéduraux associés.