Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 16 juin 2025, n°24/00588

Par ordonnance rendue le 16 juin 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, tranche un litige relatif à des charges de copropriété. Le syndicat de l’immeuble sollicitait la condamnation solidaire de deux copropriétaires au paiement d’un arriéré, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs invoquaient la vente judiciaire du lot, le séquestre du prix et une opposition du syndicat, pour soutenir que la demande serait devenue sans objet. L’un d’eux demandait subsidiairement que la charge finale des sommes soit mise exclusivement à la charge de l’autre, au regard d’une ordonnance de mesures provisoires.

La question posée portait, d’abord, sur l’exigibilité immédiate des provisions et sommes dues après mise en demeure et défaillance, au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle portait, ensuite, sur l’utilité d’un titre exécutoire malgré une vente avec prix séquestré et sur l’opposabilité au syndicat d’une répartition provisoire des charges décidée par le juge aux affaires familiales.

Le juge retient l’exigibilité des sommes en application du texte précité, condamne les copropriétaires solidairement à payer 2 897,56 euros avec intérêts, ainsi que 675,78 euros de frais de procédure, 1 000 euros de dommages-intérêts et 1 500 euros au titre de l’article 700. Il souligne que « les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles » et rappelle que « [l]e président du tribunal judiciaire […] condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ». Il ajoute que « le syndicat des copropriétaires […] est fondé à solliciter un titre exécutoire pour garantir sa créance ».

I. L’affirmation de l’exigibilité et de l’utilité du titre

A. Le mécanisme d’exigibilité immédiate des charges impayées

L’article 19-2 organise une exigibilité anticipée à la suite d’une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, sous réserve d’approbations requises. Le juge rappelle le cœur du dispositif en citant que « les autres provisions non encore échues […] ainsi que les sommes restant dues […] deviennent immédiatement exigibles ». La logique est claire et cohérente avec la nature collective des charges.

La compétence fonctionnelle du président, en procédure accélérée au fond, est explicitée. La décision énonce que « [l]e président du tribunal judiciaire […] après avoir constaté […] l’approbation […], ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ». Le syllogisme juridictionnel s’adosse ainsi au respect des conditions formelles, puis à la preuve de la défaillance.

B. Application concrète et inopposabilité des circonstances de vente

Les pièces produites établissaient l’arriéré, les mises en demeure, les procès-verbaux d’assemblée et l’extrait de compte actualisé, permettant de retenir 2 897,56 euros après exclusion des frais non compris au principal. La vente du lot et le séquestre du prix ne privent pas d’intérêt à agir, le créancier n’étant pas désintéressé. Le juge l’énonce nettement: « [L]e syndicat des copropriétaires, qui n’a toujours pas été désintéressé à ce jour, et dont la demande n’est donc pas devenue sans objet, est fondé à solliciter un titre exécutoire pour garantir sa créance. »

L’ordonnance de mesures provisoires attribuant les charges à un époux demeure inopposable au syndicat, tiers à la relation familiale. La condamnation solidaire reflète la dette propter rem attachée au lot; la répartition interne reste sans effet sur l’obligation envers la collectivité. Cette mise au point consolide la sécurité du financement commun et l’efficacité du recouvrement.

II. L’encadrement des accessoires de la condamnation

A. Frais de recouvrement et allocation au débiteur défaillant

Le juge applique l’article 10-1 de la loi de 1965 et isole les frais nécessaires au recouvrement. La décision valide les honoraires du syndic « à hauteur de 675,78 euros au titre des frais de procédure », dans une motivation sobre et ciblée. La distinction est opérée avec les frais irrépétibles d’avocat, réservés à l’article 700.

Cette méthode clarifie l’assiette de la dette et évite les doubles emplois. Elle rappelle que les frais utiles, exposés dans l’intérêt collectif, pèsent sur le seul copropriétaire défaillant. La solution favorise une gestion loyale des coûts du recouvrement, sans alourdir indûment la communauté.

B. Dommages-intérêts, article 700 et portée pratique de la solution

Le retard de paiement porte atteinte à la trésorerie commune et justifie une réparation autonome. Le juge écrit: « Il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts et de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros. » La mesure, raisonnable, internalise le coût du trouble et dissuade les défaillances répétées.

La solution est complétée par l’indemnité de procédure, motivée par l’équité. La décision affirme qu’« [i]l serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens ». L’ensemble construit un cadre prévisible: le titre exécutoire demeure utile malgré le séquestre, facilite la distribution du prix et sécurise la créance.

La portée pratique est nette. La procédure accélérée fournit une réponse rapide, adaptée à la vie de la copropriété. La clarification de l’inopposabilité des mesures familiales et la stricte ventilation des frais consolident la lisibilité du régime et la stabilité financière de l’immeuble.