Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 16 juin 2025, n°25/00905

Rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 16 juin 2025, cette ordonnance de référé tranche un différend locatif commercial né d’impayés persistants. Un bail conclu en 2003, cédé en 2017 avec maintien des obligations afférentes, a donné lieu à un commandement de payer délivré le 8 août 2024 visant la clause résolutoire et reproduisant le délai légal. Le preneur ne s’étant pas acquitté des sommes réclamées, le bailleur a, le 2 avril 2025, saisi le juge des référés pour voir constater la résiliation de plein droit, ordonner l’expulsion, obtenir une provision, fixer une indemnité d’occupation et l’indexer au-delà d’un an.

La défenderesse n’a pas comparu, l’assignation ayant été délivrée selon l’article 656 du code de procédure civile et dénoncée aux créanciers inscrits. Le débat s’est donc focalisé sur la réunion des conditions de l’article L.145-41 du code de commerce et l’office du juge des référés au regard de l’article 835 du code de procédure civile. La juridiction rappelle que, « Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. » Constatant l’impayé persistant, elle juge que « la résiliation du bail commercial est intervenue le 08 septembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. » Elle retient en outre que « L’article 835 alinéa 2 lui permet, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier », et fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges antérieurs. L’analyse portera d’abord sur l’office du juge des référés face à la clause résolutoire, puis sur la valeur et la portée de cette ordonnance au regard du droit positif.

I – L’office du juge des référés face à l’acquisition de la clause résolutoire

A – Les conditions strictes de l’article L.145-41 du code de commerce
Le texte exige un commandement régulier, mentionnant le délai d’un mois, et resté infructueux. La décision le reprend sans ambiguïté, en citant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. » Les juges relèvent ensuite que « le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; » puis « qu’un commandement de payer […] a été régulièrement signifié le 08 août 2024 ». La pièce essentielle réside dans l’absence de purge de la dette dans le délai, puisque « le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit. » Ces éléments chronologiques et probatoires, non contestés, rendent la résiliation automatique au 8 septembre 2024, date qui fixe la ligne de partage entre les dettes locatives et l’indemnité d’occupation.

B – Les pouvoirs du juge des référés au titre de l’article 835 du code de procédure civile
Le juge des référés peut intervenir en présence d’un trouble manifestement illicite ou lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’ordonnance rappelle que « Aux termes de l’article 835 alinéa 1, le juge peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. » À compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le maintien dans les lieux constitue une occupation sans titre, ce qui légitime l’expulsion à bref délai. Parallèlement, la provision est fondée sur l’alinéa 2 du même article, expressément visé, dès lors que l’obligation locative résiduelle et l’indemnité d’occupation ne prêtent pas à discussion sérieuse. La décision articule clairement ces pouvoirs, en ordonnant l’expulsion, en allouant une provision arrêtée à la date de résiliation, et en assortissant les sommes des intérêts au taux légal dès le commandement.

II – Valeur et portée d’une solution conforme et structurante

A – Une décision en ligne avec le droit positif des baux commerciaux
La rigueur retenue s’inscrit dans la logique de l’article L.145-41, que la juridiction applique sans dérogation. L’affirmation selon laquelle « la résiliation du bail commercial est intervenue le 08 septembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire » consacre le mécanisme automatique, une fois les conditions constatées. La fixation de l’indemnité d’occupation au loyer et charges antérieurs préserve l’équilibre économique du bail et dissuade l’occupation injustifiée. La solution est précisée par une clause d’indexation en cas de prolongation au-delà d’un an : « si l’occupation devait se prolonger plus d’un an […] l’indemnité d’occupation fixée sera indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publiée à l’INSEE », ce qui limite l’érosion monétaire et assure une indemnisation réaliste du bailleur.

B – Des garde-fous procéduraux et matériels opportunément rappelés
La décision souligne que le juge peut suspendre la clause en cas de délai de grâce sollicité, conformément au texte cité : « Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » L’absence de comparaison a toutefois privé le preneur de cette voie, rendant pleinement opérant le couple commandement/risque de résiliation. Sur le terrain de l’exécution, l’ordonnance prévient les difficultés liées aux biens laissés sur place en s’appuyant sur le code des procédures civiles d’exécution, et organise leur déplacement aux frais du preneur, dans des conditions sécurisées. Enfin, l’allocation mesurée des frais irrépétibles traduit une appréciation proportionnée des coûts d’accès au juge, sans excès, en cohérence avec l’économie générale d’une procédure de référé.

La cohérence d’ensemble tient ainsi à la combinaison précise des textes de procédure civile et du statut des baux commerciaux, appliqués à des faits établis et non contestés. L’ordonnance atteint son objectif utile en stoppant une occupation devenue sans titre, en garantissant le recouvrement provisionnel des sommes, et en ménageant les mécanismes correcteurs prévus par la loi lorsque les conditions en sont réunies.