Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 23 juillet 2025, n°23/09495

Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en première instance par jugement du 23 juillet 2025, a été saisi d’un litige relatif à un mur séparatif édifié par une propriétaire sur un fonds voisin. L’usufruitière et les nus-propriétaires du fonds adjacent demandaient la démolition de cette construction pour empiètement. La défenderesse opposait notamment l’irrecevabilité de l’action pour prescription et soutenait la mitoyenneté du mur. Après avoir rejeté les fins de non-recevoir, le tribunal a débouté les demandeurs de leur action en démolition, estimant que la preuve de l’empiètement n’était pas rapportée avec la certitude requise. Cette décision illustre les exigences probatoires strictes encadrant l’action en démolition pour empiètement et rappelle les principes gouvernant la preuve des limites de propriété.

La solution retenue par le tribunal repose sur un rejet préalable des exceptions de procédure soulevées par la défenderesse, avant de consacrer un examen rigoureux des éléments de preuve de l’empiètement.

I. Le rejet des exceptions soulevées par la défenderesse

Le tribunal écarte tout d’abord la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive. La défenderesse invoquait implicitement la prescription trentenaire, arguant que la construction remonterait à 1974. Le tribunal constate qu’elle « ne justifie pas d’une prescription acquisitive ». Il relève surtout une contradiction dans ses dires, notant que dans un courrier antérieur, elle « indiquait elle-même avoir fait effectuer la démolition de son ancienne clôture et avoir effectué une déclaration de travaux déposée le 18 juin 2001 ». Par conséquent, le tribunal affirme que « l’action en démolition des consorts [A] pour faire cesser un empiétement n’est pas prescrite ». Ce raisonnement rappelle utilement que l’action en revendication ou en démolition d’un empiètement, qui tend à faire respecter le droit de propriété, est imprescriptible, sauf à ce que l’auteur de l’empiètement établisse une possession conforme aux conditions de la prescription acquisitive.

S’agissant de la qualification du mur, la défenderesse le prétendait mitoyen en s’appuyant sur des indices comme la double pente du chaperon. Le tribunal rejette cette argumentation en se fondant sur un principe jurisprudentiel établi. Il rappelle que « l’expert judiciaire a établi qu’il dépasse de la ligne divisoire » et que, selon la Cour de cassation, « un empiétement, quel qu’en soit l’auteur, fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté ». Il en déduit logiquement qu’« en présence d’un empiétement litigieux, toute présomption de mitoyenneté doit être écartée ». Cette application stricte de la jurisprudence permet d’éviter qu’un empiètement, même involontaire, ne puisse servir de base à une revendication de mitoyenneté, protégeant ainsi l’intégrité du droit de propriété.

II. L’exigence d’une preuve certaine de l’empiètement et ses limites pratiques

Le cœur de la décision réside dans l’appréciation des preuves de l’empiètement. Le tribunal rappelle le principe selon lequel « la démolition d’une construction empiétant même de manière un empiètement même minime doit être ordonnée quand le propriétaire du fond sur lequel elle empiète l’exige », mais il souligne immédiatement la condition essentielle : « encore faut-il que cet empiètement soit établi avec certitude ». C’est sur ce point que la démonstration des demandeurs échoue. Le tribunal analyse minutieusement les documents techniques produits, notamment le rapport d’expertise de 2005 et le plan de 1956 qui en constituait la base. Il observe que le mesurage de l’empiètement de cinq centimètres en façade « se situe dans la marge d’erreur du document du géomètre établi en 1956 ». Le tribunal relève que l’expert lui-même avait formulé des réserves, notant que « les applications des cotes anciennes devaient être assorties de réserves car toutes les cotes étaient arrondies à 0 ou 5 pour les centimètres ». Dès lors, le tribunal estime que « la limite de propriété ainsi établie et l’empiètement qui en découle […] se situent dans la marge d’erreur ». Il conclut que ces « éléments sont ainsi insuffisants à rapporter la preuve de l’empiètement qui n’est ainsi pas établi avec certitude ».

Cette exigence d’une certitude absolue dans la preuve de l’empiètement, bien que conforme à la jurisprudence récente, peut paraître rigoureuse. Elle place le demandeur dans une situation difficile lorsque les documents historiques, souvent les seuls disponibles pour les vieux fonds, manquent de précision métrique. Le tribunal rappelle aussi que « le bornage n’est pas attributif de propriété, mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus et ne permet pas à lui seul de constater un empiétement ». Cette distinction est cruciale : un bornage, même homologué, fixe une limite conventionnelle ou judiciaire, mais ne constitue pas une preuve intrinsèque d’un empiètement physique antérieur. La décision illustre ainsi la tension entre le principe absolu de réparation de l’empiètement et les réalités pratiques de la preuve géométrique, privilégiant in fine la sécurité juridique fondée sur des données certaines plutôt qu’une simple présomption tirée de documents approximatifs.