Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 30 avril 2025, n°25/02126

Le tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant le 30 avril 2025, a examiné une demande d’un bailleur social. Ce dernier sollicitait l’injonction faite au locataire de permettre l’accès à son logement pour l’entretien de la chaudière. Le bailleur demandait également des dommages et intérêts pour ce manquement. Le juge a accueilli la demande en injonction sous astreinte mais a rejeté la demande d’indemnisation. Il a condamné le locataire aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La consécration d’une obligation d’entretien à la charge du locataire

La source légale et contractuelle de l’obligation. Le juge rappelle d’abord le cadre légal de l’entretien annuel des chaudières individuelles. Il se fonde sur les articles R.224-41-4 et R.224-41-5 du code de l’environnement. Ces textes imposent cet entretien à l’initiative de l’occupant sauf stipulation contraire du bail. Le tribunal analyse ensuite la clause contractuelle pertinente. Il relève que le bail prévoit que « Le preneur veillera également au nettoyage et à l’entretien de la chaudière ou du chauffe-eau, sauf si ces prestations sont assurées par le bailleur contractuellement ou dans le cadre d’un accord collectif ». Il constate que le coût de la visite annuelle est inclus dans les charges mensuelles. Le juge en déduit que l’obligation d’entretien et d’accès au logement pèse bien sur le locataire. Cette analyse confirme la primauté des stipulations contractuelles lorsqu’elles organisent différemment la répartition légale des obligations. Elle sécurise les bailleurs qui intègrent ce service dans les charges récupérables.

La sanction par l’injonction sous astreinte. Face au manquement caractérisé du locataire, le juge use de son pouvoir d’injonction. Il justifie sa décision par l’existence d’un risque pour la sécurité. « L’absence d’entretien annuel exposant l’installation à un risque de dysfonctionnement et exposant en outre l’immeuble et ses occupants à un danger, il y a lieu d’enjoindre » (Motifs, Sur la demande en injonction de faire). Le tribunal ordonne donc au locataire de laisser pénétrer la société mandatée dans un délai de huit jours. Il assortit cette injonction d’une astreinte provisoire de trente euros par jour de retard. Cette décision montre la sévérité du juge face aux manquements qui mettent en péril la sécurité des biens et des personnes. Elle offre au bailleur un moyen d’exécution efficace pour faire respecter ses droits et ses obligations de sécurité.

Le rejet de l’indemnisation pour défaut de préjudice caractérisé

L’exigence d’un préjudice certain et direct. Le bailleur sollicitait également une indemnisation pour le manquement constaté. Le juge rappelle les principes généraux de la responsabilité contractuelle. Il cite les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil relatifs aux conditions et à l’étendue de la réparation. Le tribunal constate que « le manquement de [le locataire] à ses obligations est caractérisé ». Cependant, il rejette la demande au motif que « le bailleur ne caractérise pas un préjudice indemnisable » (Motifs, Sur la demande de dommages et intérêts). Cette solution est classique et applique strictement l’exigence d’un préjudice certain. Elle rejoint la jurisprudence qui exige une preuve précise du préjudice. « c’est à la partie qui s’en prévaut de caractériser le manquement de son cocontractant à ses obligations locatives et d’établir la réalité et le quantum du préjudice subi » (Cour d’appel de Paris, le 21 décembre 2023, n°21/10493). L’absence de démonstration d’une perte ou d’un gain manqué conduit donc à un rejet.

La distinction avec les hypothèses de perte de chance. Cette décision se distingue des cas où un préjudice indirect, comme une perte de chance, est retenu. En l’espèce, le bailleur n’a pas allégué un tel préjudice, comme une perte de recettes locatives ou des frais supplémentaires. La jurisprudence admet pourtant ce type de préjudice dans des contextes similaires. Un tribunal a ainsi reconnu qu’un mauvais entretien causait « une perte de chance de pouvoir dégager une marge bénéficiaire » (Tribunal judiciaire de Draguignan, le 30 avril 2025, n°21/04033). Le présent jugement souligne donc l’importance de la démonstration pour le demandeur. Il rappelle que la seule inexécution, même fautive, ne suffit pas à ouvrir droit à indemnisation sans preuve d’un dommage. Cette rigueur procédurale protège le défendeur contre des demandes indemnitaires non étayées.