Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé le 30 mars 2026 (n°26/00414), était saisi d’une demande aux fins de constat de l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, d’expulsion et de condamnation provisionnelle. Un commandement de payer visant cette clause avait été signifié le 18 décembre 2025 pour un montant de 21 093,72 euros. Le preneur ne s’étant pas acquitté de sa dette dans le délai d’un mois, la bailleresse a saisi le juge des référés. La décision commentée a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 19 janvier 2026, ordonné l’expulsion, condamné le preneur au paiement d’une provision de 30 498,35 euros au titre de l’arriéré et des indemnités d’occupation, mais a rejeté la demande de pénalité contractuelle, estimant qu’elle s’apparentait à une clause pénale contestable. La question de droit centrale est celle des pouvoirs du juge des référés face à une clause résolutoire et à des demandes provisionnelles, notamment lorsque certaines sommes font l’objet d’une contestation sérieuse. Le juge a retenu une solution nuancée : il constate la résiliation et accorde des provisions pour les loyers et indemnités d’occupation, mais refuse d’allouer la pénalité contractuelle. Cette ordonnance mérite une analyse approfondie de ses fondements juridiques et de ses limites.
I. La régularité du constat de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. Les conditions impératives de mise en œuvre de la clause résolutoire
L’article L.145-41 du code de commerce subordonne l’effet d’une clause résolutoire dans un bail commercial à un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois, ce commandement devant reproduire le délai légal. En l’espèce, le bail du 2 juillet 2020 contenait une telle clause. Le commandement du 18 décembre 2025 a été régulièrement signifié et visait la clause résolutoire. Le preneur n’a pas payé l’intégralité des sommes dues dans le délai d’un mois. La décision relève que » le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit « . Cette observation est conforme à la jurisprudence constante : des versements postérieurs au délai d’un mois sont sans incidence sur l’acquisition de la clause. Ainsi, la Cour d’appel de Montpellier a jugé que » les sommes versées postérieurement au délai de un mois suivant la date du commandement sont sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire « (27 février 2025, n°24/02618). Le juge des référés a donc pu constater que les conditions légales étaient réunies.
B. La compétence du juge des référés pour constater la résiliation
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. L’article 835, alinéa 1, l’autorise même en présence d’une contestation sérieuse à faire cesser un trouble manifestement illicite, tel qu’une occupation sans titre. En l’espèce, l’acquisition de la clause résolutoire rend l’occupation du preneur illicite à compter du 19 janvier 2026. Le juge n’a pas à apprécier le bien-fondé de la résiliation, il ne fait que constater un effet contractuel déjà produit. La solution s’inscrit dans la droite ligne de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui, dans une situation analogue, a confirmé l’ordonnance ayant » constaté l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de paiement des sommes commandées dans le délai d’un mois « (12 février 2025, n°24/01627). Le trouble manifestement illicite justifie les mesures d’expulsion ordonnées. Le juge des référés a donc agi dans les limites de ses pouvoirs.
II. Les limites du pouvoir du juge des référés dans l’allocation des sommes
A. L’octroi d’une provision sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le montant des loyers impayés au 31 décembre 2025 (20 880,46 euros) et la régularisation de charges (1 981,63 euros) sont établis par le décompte produit. L’obligation de payer le loyer et les charges constitue une obligation contractuelle non contestable. Le juge a donc alloué une provision totale de 30 498,35 euros, incluant les indemnités d’occupation de janvier et février 2026. Cette indemnité mensuelle, fixée à 3 818,13 euros, correspond au dernier loyer et charges. L’obligation de verser une indemnité d’occupation après la résiliation n’est pas sérieusement contestable dès lors que la résiliation est acquise. La décision est cohérente avec la nature provisoire de la procédure de référé.
B. Le rejet de la pénalité contractuelle comme clause pénale contestable
La bailleresse sollicitait également le paiement d’une pénalité contractuelle. Le juge des référés a rejeté cette demande en relevant que cette pénalité » s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher « . En droit, le juge des référés ne peut allouer une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Or, la clause pénale peut être réduite par le juge du fond si elle est manifestement excessive (article 1231-5 du code civil). Son montant et son caractère proportionné sont donc des questions qui excèdent les pouvoirs du juge de l’évidence. Cette solution prudente est parfaitement fondée : le juge des référés ne doit pas statuer sur des contestations sérieuses qui relèvent du juge du fond. En cela, la décision marque une limite nécessaire aux pouvoirs provisionnels du juge des référés en matière de baux commerciaux.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 1231-5 du Code civil En vigueur
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
