Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 4 décembre 2025, n°25/02121

Le tribunal judiciaire, statuant le 4 décembre 2025, a examiné une demande d’un bailleur social. Ce dernier sollicitait l’injonction de laisser accéder à un logement pour l’entretien d’une chaudière individuelle. Il réclamait également des dommages et intérêts pour ce manquement. Le juge a accueilli la demande d’injonction sous astreinte mais a rejeté la demande indemnitaire. Il a condamné le locataire aux dépens et à une indemnité forfaitaire.

La double assise de l’obligation d’entretien

La décision consolide d’abord le fondement juridique de l’obligation pesant sur l’occupant. Le juge rappelle le cadre réglementaire imposant un entretien annuel des chaudières. Il souligne que cette obligation légale trouve un écho contractuel précis dans le bail. « Le preneur veillera également au nettoyage et à l’entretien de la chaudière ou du chauffe-eau » (Motifs, sur la demande en injonction de faire). Cette convergence renforce considérablement la position du bailleur. La portée est claire : le locataire ne peut se soustraire à cette obligation de sécurité.

L’analyse se poursuit par la caractérisation du manquement et sa conséquence procédurale. Le bailleur a justifié de ses diligences amiables et d’une mise en demeure restée infructueuse. Le locataire n’a pas prouvé avoir fait procéder à l’entretien lui-même. Le juge relève que « l’absence d’entretien annuel exposant l’installation à un risque de dysfonctionnement et exposant en outre l’immeuble et ses occupants à un danger » (Motifs, sur la demande en injonction de faire). Ce constat justifie pleinement le prononcé d’une injonction sous astreinte pour prévenir un risque collectif.

Le rejet de la réparation pécuniaire

La décision opère ensuite une distinction nette entre l’obligation de faire et le préjudice. Le manquement du locataire est pourtant reconnu comme certain. Le juge applique les articles du code civil régissant la responsabilité contractuelle. Il exige une démonstration du préjudice subi par le créancier. En l’espèce, le bailleur n’a pas rempli cette charge de la preuve. « Toutefois le bailleur ne caractérise pas un préjudice indemnisable » (Motifs, sur la demande de dommages et intérêts). Cette solution rappelle que la condamnation à des dommages et intérêts nécessite toujours la preuve d’un préjudice.

Cette analyse est en parfaite cohérence avec une jurisprudence récente sur un cas similaire. Un autre tribunal a en effet déjà jugé que « le manquement de [la locataire] à ses obligations est caractérisé, toutefois le bailleur ne caractérise pas un préjudice indemnisable » (Tribunal judiciaire, le 4 décembre 2025, n°22/01619). La portée de ce point est essentielle pour la pratique. Elle limite les demandes indemnitaires des bailleurs à la seule hypothèse où un préjudice distinct, comme un dégât, est établi. La simple inexécution ne suffit pas.