Le tribunal judiciaire, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 4 juillet 2025. Le propriétaire demandait le paiement d’importants arriérés de loyer, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Ce dernier sollicitait des délais de paiement et pour quitter les lieux. Le juge a accueilli les demandes du bailleur et rejeté les demandes de délais du preneur, ordonnant son expulsion sous deux mois. Cette décision illustre le contrôle strict des conditions de mise en œuvre des clauses résolutoires et l’appréciation restrictive des délais de grâce.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire légale

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales préalables à la résiliation. Il constate que le bail contient une clause conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève ensuite la signification régulière d’un commandement de payer le 16 janvier 2025. Le défaut de paiement dans le délai imparti entraîne la résiliation de plein droit à la date du 16 mars 2025. Cette analyse respecte la jurisprudence qui exige un commandement régulier pour que la clause produise effet. « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cass. Troisième chambre civile, le 5 mars 2026, n°24-15.820). La portée est claire : le formalisme du commandement est une condition de validité essentielle et protectrice.

Le rejet des demandes de délais fondé sur une appréciation sévère de la situation

Le juge refuse d’accorder tout délai, que ce soit pour payer ou pour libérer les lieux. Concernant les délais de paiement, il motive son refus par « l’aggravation continue de la dette locative, et de l’absence de règlement du loyer courant ». Pour le délai d’évacuation, il invoque la dette croissante et les difficultés personnelles du propriétaire. Cette sévérité s’explique par l’absence de perspective de paiement et le constat d’une situation ancienne. Elle rejoint une jurisprudence exigeant une justification concrète des difficultés. « il n’est pas possible de déterminer la réalité des difficultés de santé alléguées, ni de vérifier que la situation spécifique […] justifierait l’octroi de délais » (Tribunal judiciaire de Paris, le 16 décembre 2025, n°25/02464). La valeur de cette solution est de protéger le créancier contre un débiteur dont l’incapacité à payer est avérée.

La portée de cette ordonnance est significative en matière de baux d’habitation. Elle rappelle que la clause résolutoire légale, bien que d’ordre public, obéit à un formalisme strict dont le respect conditionne son efficacité. Surtout, elle démontre que les délais de grâce, prévus par la loi pour atténuer la rigueur de l’expulsion, ne sont pas automatiques. Le juge procède à une balance des intérêts, où la situation du bailleur et l’attitude du locataire sont décisives. Lorsque le locataire ne justifie pas de ses efforts ou que sa dette s’aggrave sans perspective d’apurement, le refus des délais devient la règle. Cette décision renforce ainsi la sécurité juridique du bailleur face à un impayé persistant.