Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse, le 11 septembre 2025, n°25/00214

Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 septembre 2025, la décision tranche un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Un bail d’habitation a été conclu le 23 août 2023 pour un loyer de 460,41 euros. Un commandement de payer a été signifié le 10 février 2025, visant la clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois. L’assignation a suivi le 28 avril 2025 après saisine de la CCAPEX et information de l’autorité administrative. La locataire n’a pas comparu, mais a sollicité des délais par courrier. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation, l’expulsion, le paiement des arriérés, une indemnité d’occupation, des dommages-intérêts et l’indemnité de procédure.

La question posée portait d’abord sur l’effet d’un commandement mentionnant un délai de deux mois, alors que le texte légal retient six semaines, et sur la date d’acquisition de la clause résolutoire. Elle portait ensuite sur les conditions et effets des délais de paiement prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en particulier la reprise du paiement du loyer courant et la suspension des effets de la clause. Le juge retient, d’une part, l’acquisition de la clause au 11 avril 2025, après application d’un délai de deux mois plus favorable, et, d’autre part, l’octroi de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant leur cours.

« En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le commandement reproduisait cette clause, mais indiquait un délai de deux mois. « Ce faisant, la locataire a pu légitimement croire qu’elle disposait d’un délai de deux mois et non de six semaines pour apurer sa dette locative. » Le juge ajoute : « Il convient dès lors de faire application de ce délai de deux mois, plus favorable à la partie légalement protégée. » La régularisation n’étant pas intervenue dans ce délai, « Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 11 avril 2025. » S’agissant des délais, le juge rappelle que « Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. » La décision précise encore, conformément au texte, que « Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. »

I. Le jeu de la clause résolutoire face à un commandement mentionnant un délai erroné

A. Le cadre légal nouveau et la cohérence de la stipulation contractuelle

La loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la réforme de 2023, impose la clause résolutoire et en fixe le régime. La décision le rappelle en ces termes, citant le cœur du dispositif légal: « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » La clause du bail était alignée sur ce délai. Le commandement reproduisait la clause et satisfaisait aux mentions exigées. Le juge vérifie en outre la régularité préalable, notamment la notification à l’autorité administrative et la saisine de la commission compétente, pour retenir la recevabilité de l’action.

Cette vérification place le litige dans un cadre normatif clair. La clause est d’ordre public de protection et s’applique immédiatement. Le rappel textuel et contractuel du délai de six semaines fixe le point de départ du raisonnement. Reste la portée de la mention discordante insérée par l’acte de poursuite, qui a annoncé deux mois. La décision admet la validité formelle du commandement tout en extrayant de sa rédaction une conséquence matérielle favorable au débiteur.

B. Le délai plus favorable tiré du commandement et la date d’acquisition retenue

Le cœur de la motivation réside dans l’option protective assumée. Le juge écrit que la locataire a pu légitimement se fier au délai indiqué, puis décide d’appliquer « ce délai de deux mois, plus favorable à la partie légalement protégée. » Le choix n’est pas de prononcer la nullité de l’acte, mais d’introduire une modulation temporelle au bénéfice du débiteur, sans heurter le texte d’ordre public. L’économie du dispositif est respectée, la sécurité juridique est préservée par une lecture de bonne foi de l’acte unilatéral.

La solution articule protection de l’habitat et prévisibilité. En retenant la date d’acquisition au lendemain de l’expiration du délai de deux mois, le juge concilie l’exigence de loyauté procédurale du créancier et la compréhension légitime du débiteur face à un écrit ambigu. La phrase « La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois… » justifie le constat d’acquisition. L’approche évite un excès de sanction tout en rappelant la rigueur attendue des actes. Elle invite les créanciers à calibrer avec exactitude les mentions des commandements, sous peine d’un décalage temporel défavorable à l’exercice rapide de la clause.

II. Les délais judiciaires et la suspension des effets de la clause résolutoire

A. Conditions cumulatives d’octroi et contrôle du juge

La décision applique la version récente de l’article 24, qui prévoit des délais jusqu’à trois ans, sous conditions strictes. Le juge retient que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et justifie d’efforts substantiels d’apurement. Il prend acte d’une position favorable du bailleur, sans s’y lier, et apprécie la situation économique au regard du montant dû.

Le cadre légal, rappelé par motifs, est précis. Il est énoncé que « Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus » et que « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. » Le juge assortit les délais d’une sanction automatique en cas de manquement, dans une logique de condition résolutoire attachée au plan d’apurement. L’équilibre du dispositif tient à cette réversibilité encadrée.

B. Portée pratique: maintien dans les lieux, intérêts, et régime de l’inexécution

Les modalités retenues (mensualités ajoutées au loyer courant, première échéance fixée après signification) assurent une progressivité compatible avec la reprise des paiements. L’exigibilité des intérêts au taux légal sur l’arriéré s’ajoute, sans pénalité supplémentaire, à la charge principale. L’indemnité d’occupation, fondée sur l’occupation sans droit ni titre, demeure due depuis l’acquisition de la clause, au montant du loyer et des charges.

La portée des délais est double. Elle suspend l’efficacité de la résiliation constatée, favorisant le maintien dans les lieux tant que le plan est respecté. Elle renforce, en miroir, la prévisibilité de la sanction. Le texte rappelé est net: « Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. » Le dispositif précise enfin la chaîne d’effets en cas de défaillance, incluant l’exigibilité anticipée du solde et la reprise des mesures d’expulsion après commandement de quitter.

Au regard de la valeur de la solution, l’office du juge est justement calibré. L’exigence de reprise du loyer courant, contrôlée in concreto, évite les délais de pure opportunité. La neutralisation de la demande de dommages-intérêts pour mauvaise foi rappelle l’autonomie de la preuve d’un préjudice distinct du retard. L’équilibre atteint est conforme au droit positif réformé, tout en réaffirmant le caractère protecteur de l’habitat principal. La conséquence pratique principale réside dans l’invitation faite aux créanciers à une exactitude accrue des mentions des commandements, faute de quoi le délai légal pourra, comme ici, être étendu au bénéfice du débiteur sans éteindre l’efficacité future de la clause.