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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, statuant le trente septembre deux mil vingt-cinq, a examiné une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés de loyers. Le bailleur, une personne morale, avait préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Après avoir constaté la résiliation du bail, le juge a accordé des délais de paiement au locataire et suspendu les effets de la clause résolutoire, tout en ordonnant l’expulsion en cas de nouvel impayé.
La recevabilité conditionnée par un formalisme protecteur
Le respect d’une procédure préalable est une condition essentielle de recevabilité. Le texte impose au bailleur personne morale une saisine obligatoire de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. « En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine » (Sur la recevabilité de la demande). Cette formalité vise à favoriser une solution amiable avant toute action judiciaire. La jurisprudence confirme cette exigence procédurale stricte pour les bailleurs personnes morales. « En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Tribunal judiciaire de Grenoble, le 5 juin 2025, n°25/00958). La portée de cette règle est de garantir un filtre social préalable à l’engagement des poursuites.
La justification du signalement des impayés aux organismes payeurs est également requise. La saisine de la commission est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes versant les aides au logement. Le bailleur doit donc prouver ce signalement et la persistance des impayés après celui-ci. En l’espèce, le bailleur a produit un courrier de saisine et justifié du signalement à la caisse d’allocations familiales. Cette double condition assure la coordination entre l’aide personnalisée au logement et la prévention des expulsions. Elle renforce le caractère protecteur de la procédure en impliquant tous les acteurs du dossier. La valeur de ce formalisme est ainsi d’encadrer strictement l’action en justice du bailleur institutionnel.
L’équilibre entre constat de la résiliation et aménagement des conséquences
Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire lorsque les conditions légales sont réunies. L’effet de la clause n’est pas automatique et nécessite un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Sur l’acquisition de la clause résolutoire). Le juge vérifie ainsi la régularité de la mise en demeure et l’absence de paiement dans le délai légal. Cette formalité offre au locataire un ultime délai pour régulariser sa situation avant la rupture du contrat. Le sens de cette disposition est de prévenir les résiliations abusives ou précipitées pour des impayés ponctuels.
Le juge dispose cependant du pouvoir d’aménager les conséquences de cette résiliation par l’octroi de délais. Il peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire sous conditions. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire). Cette faculté, récemment modifiée, permet une personnalisation de la décision en fonction de la situation du locataire. La jurisprudence antérieure illustre cette logique d’accompagnement dans le remboursement. « En application des textes susvisés, il convient en conséquence d’autoriser [les locataires] à s’acquitter de leur dette selon le plan de réaménagement des dettes retenu par la commission de surendettement et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés » (Cour d’appel de Rouen, le 13 février 2025, n°24/01462). La portée de ce pouvoir est de concilier le droit du bailleur au paiement et la protection du locataire contre l’expulsion.
La suspension est conditionnée au respect scrupuleux d’un échéancier et au paiement du loyer courant. « Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge » (Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire). Le juge prévoit ainsi la résolution automatique de la suspension en cas de nouvel impayé, rétablissant les effets de la clause. Cette mécanique incite le locataire à une discipline de paiement rigoureuse pour conserver le bénéfice des délais. L’équilibre trouvé est donc précaire et réversible, protégeant le locataire tout en sécurisant le bailleur. La valeur de cette solution est de rendre la décision exécutoire tout en offrant une dernière chance.
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