Cour d’appel de Rennes, 26 juin 2025. À la suite de la vente d’un lot soumis au statut de la copropriété, le prix a été grevé d’une opposition pour charges et frais. Le copropriétaire vendeur a saisi le tribunal judiciaire de Brest, qui a ordonné une mainlevée partielle et condamné ce dernier à un arriéré et à des frais spécifiques. L’appel a été interjeté par le syndicat, sollicitant la réduction de la mainlevée et l’augmentation des sommes dues, tandis que l’intimé demandait la confirmation. La question portait, d’une part, sur le périmètre temporel de la prescription applicable aux créances nées de la loi du 10 juillet 1965 et sur les règles d’imputation des paiements, d’autre part, sur la qualification de « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de cette loi. La cour retient la date des premières conclusions reconventionnelles pour fixer la limite décennale, écarte l’imputation sur les dettes les plus anciennes au regard de l’intention claire du débiteur, restreint les frais aux seuls justificatifs probants, et ordonne une mainlevée partielle à hauteur de 3 089,57 euros.
I – La délimitation temporelle et l’imputation des paiements
A – La prescription décennale ancrée à la première demande reconventionnelle
L’arrêt replace le débat au bon niveau procédural en identifiant la date pertinente d’interruption. Il énonce que « Seules les dettes et les frais inhérents à la copropriété antérieurs à la date du 14 avril 2013 sont susceptibles de ne plus pouvoir être recouvrés en raison des effets de la prescription. » Cette affirmation découle de la signification, par voie électronique, des premières écritures reconventionnelles, et non des conclusions ultérieures. Le raisonnement, adossé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, stabilise le périmètre de l’instance et prévient les glissements calendaires tactiques. En conséquence, « La prescription est donc acquise pour les dettes invoquées antérieures au 14 avril 2013. » La solution clarifie la méthode: la date d’introduction de la prétention détermine le bornage, indépendamment de l’itération des écritures.
Cette position s’accorde avec l’économie de la prescription extinctive, qui protège la sécurité juridique et la loyauté des débats. Elle consolide la cohérence entre l’objet du litige et son volet temporel, ce qui évite d’ouvrir, par simple renouvellement des conclusions, une brèche dans le délai de dix ans. La portée pratique est nette pour les copropriétés et leurs mandataires, tenus de formaliser tôt leurs prétentions chiffrées et documentées.
B – L’intention du débiteur, critère directeur de l’imputation
La cour rappelle la règle, constante en droit commun, selon laquelle l’indication du débiteur prime. Elle formule que « Ainsi, c’est toujours au débiteur de plusieurs dettes qu’il revient d’indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. » Constatant des versements réguliers corrélés aux charges courantes et des contestations réitérées sur d’anciens postes, elle refuse l’imputation d’office sur les dettes les plus anciennes. Il en est déduit que « Il ne peut donc être considéré que les versements venaient solder la dette la plus ancienne. » La solution articule utilement l’article 1342-10 du Code civil avec la spécificité des charges de copropriété, souvent ventilées par périodes et postes, dont certains demeurent discutés.
Le choix opéré privilégie la lettre du droit commun et la logique comptable des règlements périodiques. Il en résulte un traitement équitable des paiements ciblés, neutralisant un usage mécanique de l’imputation par le créancier. Sur le plan probatoire, la constance des réserves et la concordance des montants versés suffisent, ici, à manifester l’intention, sans exiger une mention formelle d’imputation pour chaque règlement.
II – Les « frais nécessaires » de recouvrement et leur contrôle
A – L’exigence de nécessité et de preuve des diligences
Au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge du fond exerce un contrôle serré. L’arrêt rappelle que « Les frais dont le paiement est demandé doivent être réellement nécessaires au recouvrement de la créance. » Il applique ce critère à la liasse de relances recommandées et retient l’insuffisance probatoire. La cour relève que « Le coût de ces envois est reporté sur le décompte produit par le syndicat mais ce dernier ne justifie toujours pas […] de la production des avis de réception qui permettraient de démontrer la réalité de la dépense. » Elle en conclut, au regard de la redondance de courriers rapprochés, que « ces frais ne peuvent être qualifiés de nécessaires. » La référence à la troisième chambre civile du 7 octobre 2009 conforte la grille d’analyse, centrée sur l’utilité concrète et la traçabilité.
Cette exigence protège contre la capitalisation de micro-frais peu efficients et encourage une stratégie procédurale proportionnée. Sont, en revanche, admis les débours en lien direct avec une démarche effective et pertinente, comme une mise en demeure postérieure à la borne de prescription, une opposition utile, ou l’état daté dû lors de la mutation.
B – La liquidation des postes admis et le calibrage de la mainlevée
La cour procède à une purge méthodique des postes. Les frais antérieurs au 14 avril 2013 sont écartés, la procédure d’injonction non étayée est neutralisée, et les démarches demeurées sans suite utile ne sont pas mises à la charge du débiteur. À l’inverse, sont retenus des frais précisément justifiés et corrélés, incluant l’opposition utile et l’état daté. Cette ventilation aboutit à un arriéré limité et à des frais restreints aux diligences indispensables. En résultante, « La mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente sera donc ordonnée à hauteur de la somme de 3 089,57 euros (5 589-2 499,43). »
L’approche assure un équilibre entre la nécessaire discipline de paiement en copropriété et la prévention des surcoûts de gestion. Elle incite le syndicat à documenter rigoureusement chaque dépense et à privilégier des actes ciblés, tout en prévenant l’aléa d’un contentieux de masse fondé sur des relances peu probantes. L’allocation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile reste mesurée, conforme à l’économie générale d’un litige essentiellement technique et chiffré.
