Tribunal judiciaire de Caen, le 14 mai 2025, n°24/04547

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 14 mai 2025, examine une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement. Le bailleur social agit contre la locataire, restée défaillante malgré un commandement. La juridiction statue par défaut après une absence à l’audience. Elle doit déterminer si le manquement justifie la résiliation et l’expulsion. La solution retenue accueille les demandes principales du bailleur et rejette les demandes accessoires.

Le régime de la résiliation pour défaut de paiement

L’application du délai légal dans les contrats en cours. Le juge rappelle le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle aux contrats en cours. La loi du 27 juillet 2023 a réduit le délai de grâce après commandement de deux mois à six semaines. « Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi » (Motifs). La décision s’appuie sur l’article 2 du code civil et un avis de la Cour de cassation. Elle protège ainsi la sécurité juridique et les droits acquis du locataire liés à son contrat ancien.

La caractérisation d’un manquement suffisamment grave. Le défaut de paiement persistant constitue une violation d’une obligation essentielle du contrat. « Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location » (Motifs, sur le fondement de l’article 7 de la loi de 1989). La preuve est rapportée par le bailleur via le relevé de compte et le commandement demeuré infructueux. Aucune régularisation totale ni demande de délai de grâce n’est intervenue dans le délai contractuel de deux mois. Ce manquement objectif est donc suffisamment grave pour fonder la résiliation, confirmant une jurisprudence constante. « Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire » (Tribunal judiciaire de Chartres, le 14 janvier 2025, n°24/02863).

Les suites de la résiliation et le rejet des demandes accessoires

Les conséquences légales : expulsion et indemnité d’occupation. La résiliation prend effet à la date d’expiration du délai contractuel, soit le 20 octobre 2024. L’occupation devient dès lors sans titre et génère une indemnité due au bailleur. « Madame [D] [E] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur » (Motifs). L’expulsion est ordonnée avec un délai de deux mois après commandement de quitter les lieux. La décision rappelle cependant les recours possibles pour le relogement auprès du juge de l’exécution ou de la commission du DALO. Cette mesure équilibre le droit du propriétaire et la protection sociale de l’occupant.

Le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le bailleur invoquait un préjudice distinct lié à la mauvaise foi du locataire. Le juge exige la preuve d’un préjudice autonome, distinct du simple retard de paiement. « La SA d’HLM PARTELIOS HABITAT doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette » (Motifs). Cette exigence stricte protège le débiteur contre des sanctions disproportionnées. Elle cadre l’application de l’article 1231-6 du code civil en exigeant une démonstration concrète de la mauvaise foi et du préjudice spécifique. Seule une indemnité forfaitaire au titre de l’article 700 du CPC est allouée pour les frais irrépétibles.

Cette décision illustre rigueur procédurale et protection des équilibres contractuels. Elle applique avec précision le droit transitoire pour préserver la stabilité des conventions. La gravité du manquement est appréciée objectivement, fondant une résiliation justifiée. « La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion » (Tribunal judiciaire, le 30 janvier 2025, n°24/00810). Enfin, le rejet de demandes non étayées rappelle l’exigence de preuve pour toute sanction complémentaire.