Tribunal judiciaire de Caen, le 15 mai 2025, n°24/03917

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu une décision le 15 mai 2025. Il s’agissait d’une action en résiliation de bail pour impayés de loyers engagée par un bailleur social contre son locataire. La juridiction a examiné l’applicabilité temporelle de la loi du 27 juillet 2023 et les conditions d’octroi de délais de paiement. Elle a accueilli la demande de résiliation et d’expulsion, rejetant la suspension de la clause résolutoire et accordant une indemnité d’occupation.

L’applicabilité temporelle de la réforme des délais de paiement

La décision précise le champ d’application dans le temps de la loi nouvelle modifiant les délais de régularisation. Le bail étant antérieur à l’entrée en vigueur de la réforme, le juge a appliqué l’ancien délai contractuel. Il a motivé ce choix par l’absence d’effet rétroactif de la loi et l’avis de la Cour de cassation. « Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi » (Motifs). Cette solution préserve la sécurité juridique et les droits acquis des parties au contrat. Elle confirme le principe de non-rétroactivité des lois et son application aux relations contractuelles en cours. La portée est essentielle pour les baux signés avant le 29 juillet 2023, qui restent régis par leurs clauses initiales.

Les conditions strictes de la suspension de la clause résolutoire

Le juge a refusé d’accorder des délais de paiement ou de suspendre la clause résolutoire. Il a rappelé les exigences légales cumulatives introduites par la réforme de 2023. Le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant. « En effet, la reprise du loyer courant constitue une des conditions légales pour permettre au Juge de suspendre les effets de la clause résolutoire » (Motifs). Cette interprétation restrictive est conforme à la jurisprudence récente des juridictions du fond. « En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, (…) le juge peut, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Cour d’appel de Montpellier, le 6 mars 2025, n°24/02842). La valeur de cette analyse est de renforcer l’obligation essentielle de paiement du loyer. Sa portée est de limiter strictement les mesures de grâce au profit des locataires qui démontrent un rétablissement financier immédiat et durable.