Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant le 24 juillet 2025, examine une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement. Le bailleur a délivré un commandement de payer en novembre 2024, demeuré partiellement impayé après le délai légal. Le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, tout en rejetant une demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions procédurales prévues par la loi. L’assignation est déclarée recevable car notifiée dans le délai de six semaines requis par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer du 19 novembre 2024 est régulier en la forme et rappelle expressément la clause résolutoire et les délais applicables. Le juge souligne que la loi nouvelle réduisant le délai à six semaines n’était pas applicable à la date de l’exploit, confirmant l’application de la loi ancienne.

Le défaut de paiement substantiel permet l’activation de la clause. Le juge relève qu’aucune régularisation totale n’est intervenue dans les deux mois suivant le commandement. Le relevé de compte produit établit une dette persistante de loyer et charges. « D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges. » (Motifs de la décision). Cette analyse rejoint une jurisprudence constante exigeant un défaut de paiement non apuré pour activer la clause. « Or, il est constant que l’arriéré locatif à la date du commandement de payer s’élevait au moins à la somme de 3.213,30 euros. Or, les versements effectués avant le 9 janvier 2023, d’un montant de 1.450,00 euros, étaient insuffisants pour apurer la dette locative. » (Tribunal judiciaire de Tours, le 6 juin 2025, n°24/04916). La résiliation est donc constatée de plein droit à la date anniversaire des deux mois.

Les conséquences de la résiliation et le rejet des demandes excessives

La décision organise les suites pratiques de la résiliation avec précision. Le bail est résilié au 19 janvier 2025, date anniversaire du délai de deux mois. Les locataires sont condamnés solidairement au paiement des loyers impayés arrêtés à juin 2025. Une indemnité d’occupation, équivalente au loyer, est due à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux. Le juge prévoit l’expulsion avec le concours de la force publique après un commandement de quitter les lieux, et autorise la saisie des animaux présents.

Le juge opère un contrôle strict des demandes indemnitaires accessoires. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est rejetée. Le bailleur invoquait un préjudice distinct du retard de paiement mais n’en a pas rapporté la preuve. « Or, la SCI SAINT EBREMOND doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette, ce qu’elle ne fait pas. » (Motifs de la décision). Cette solution rappelle l’exigence de preuve du préjudice et de la mauvaise foi du débiteur. En revanche, une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile est allouée pour les frais non compris dans les dépens. La décision rappelle enfin les voies de recours possibles pour la locataire face à l’expulsion, comme la saisine de la commission du DALO.

Cette décision illustre l’équilibre recherché entre la protection du droit du bailleur et les garanties procédurales du locataire. Elle applique strictement le régime de la clause résolutoire en exigeant un commandement régulier et un défaut de paiement non couvert. Elle limite les conséquences pour le locataire au strict nécessaire en rejetant les demandes indemnitaires non justifiées. Enfin, elle intègre les mesures de protection sociale en rappelant les dispositifs de prévention des expulsions sans relogement, conformément à l’ordre public social.