Tribunal judiciaire de Caen, le 26 août 2025, n°25/00321

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 26 août 2025. Il s’agissait d’une demande fondée sur l’article 835 du code de procédure civile émanant d’une propriétaire contre son locataire défaillant. Le juge a accordé une provision pour loyer impayé, constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. Il a également autorisé l’accès au logement pour des travaux urgents et rejeté une demande de dommages-intérêts distincts.

La compétence du juge des référés en matière de troubles manifestes

Le juge a d’abord établi sa compétence pour statuer en référé sur ce litige locatif. Il a rappelé les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Le texte permet d’ordonner des mesures pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le juge a appliqué ce principe à l’occupation sans droit après résolution du bail. « Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite » (Motifs, Sur la compétence du juge des référés). Cette qualification ouvre la voie à une intervention rapide du juge. La portée de cette analyse est essentielle pour les propriétaires. Elle offre un recours efficace contre l’occupation illicite consécutive à un défaut de paiement.

Le juge a également utilisé son pouvoir pour accorder une provision au créancier. Il a jugé que l’existence de l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable. La preuve de la créance était apportée par le bail et un décompte détaillé. « Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que La SCI NSNS démontre l’existence de sa créance » (Motifs, Sur la demande en paiement). La valeur de cette décision réside dans le cumul des mesures prononcées. Le juge des référés peut à la fois faire cesser le trouble et préserver les intérêts pécuniaires du bailleur.

Les effets stricts de la clause résolutoire en matière de bail

Le juge a ensuite constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. Il a scrupuleusement vérifié le respect des conditions légales prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payer régulier en la forme avait été délivré. Ce commandement était demeuré infructueux après l’expiration du délai de deux mois. « Selon le décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois » (Motifs, Sur la demande en résolution du bail). Cette application stricte sécurise la procédure de résiliation pour le bailleur. Elle rejoint la solution dégagée par d’autres juridictions sur ce point.

La Cour d’appel de Paris a adopté une position identique dans une affaire similaire. « Considérant que le commandement de payer l’arriéré de loyers étant resté infructueux, il convient de confirmer le jugement qui a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire » (Cour d’appel de Paris, le 28 novembre 2023, n°21/09370). Le juge a aussi pris en compte l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Cet avis précise que la loi nouvelle ne modifie pas les délais contractuels des baux en cours. La portée de cette analyse est de garantir la sécurité juridique des clauses contractuelles. Elle assure une application prévisible du droit aux contrats en cours.

Les conséquences pratiques de la résolution du contrat

La résolution du bail a entraîné des conséquences immédiates et importantes ordonnées par le juge. L’occupante a été qualifiée d’occupant sans droit ni titre à compter de la date de résolution. Cette qualification justifie la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. « Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Madame [N] [O] cause un préjudice à La SCI NSNS qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle » (Motifs, Sur l’indemnité d’occupation). La valeur de cette mesure est de réparer le préjudice pendant la période d’occupation illicite. Elle évite que le locataire défaillant ne bénéficie gratuitement des lieux.

Le juge a également ordonné l’expulsion en suivant la procédure légale des articles L. 411-1 et suivants du CPCE. Il a cependant accordé une mesure d’urgence distincte pour pénétrer dans les lieux. Cette autorisation vise à permettre des travaux urgents de réparation d’une fuite d’eau. « Ainsi, convient-il d’autoriser le demandeur à pénétrer dans le logement de Madame [O], le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier, sans délai » (Motifs, Sur la demande de pouvoir pénétrer dans les lieux). La portée de cette décision est de concilier les droits du propriétaire et la nécessité impérieuse. Elle permet d’éviter un dommage imminent à l’immeuble malgré l’occupation illicite.