Le tribunal judiciaire de Caen, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu une décision le 27 mai 2025. Un bailleur public a engagé une action en résiliation de bail pour loyers impayés contre ses locataires. Ces derniers, après commandement, n’ont pas apuré leur dette dans le délai contractuel. Le juge a dû trancher l’applicabilité temporelle de la loi du 27 juillet 2023 réduisant le délai de grâce. Il a constaté la résiliation du bail mais a accordé des délais de paiement, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire sous conditions.
Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle
Le juge écarte l’application immédiate du nouveau délai de six semaines. Le bail litigieux a été conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme. La juridiction rappelle le principe fondamental de l’article 2 du code civil. « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif » (Motifs). Elle souligne l’absence de disposition transitoire dans la loi nouvelle. Une loi est en principe sans effet sur les contrats en cours d’exécution. Le tribunal s’appuie également sur un avis de la Cour de cassation. Cet avis estime que le nouveau délai ne modifie pas les clauses des baux en cours. La solution préserve la sécurité juridique et les légitimes attentes des parties. Elle confirme une jurisprudence déjà établie sur ce point précis. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil » (Tribunal judiciaire de Marseille, le 20 novembre 2025, n°25/05069). Le délai de deux mois stipulé au contrat demeure donc pleinement applicable. La violation de ce délai contractuel fonde la résiliation judiciaire.
L’aménagement judiciaire des conséquences de l’impayé
Le juge use de son pouvoir d’octroyer des délais de paiement. Les locataires ont repris le versement du loyer courant avant l’audience. Ils ont sollicité un échelonnement de leur dette, ce que le bailleur n’a pas contesté. Le tribunal accorde donc trente-six mensualités de 155 euros. Cette faculté est prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est subordonnée à la reprise du paiement du loyer courant. « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Motifs). Cette mesure a pour effet direct de suspendre la clause résolutoire. « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » (Tribunal judiciaire, le 11 décembre 2025, n°25/00411). La suspension est conditionnée au respect strict du plan de paiement. Tout manquement entraîne la reprise immédiate des effets de la résiliation. Le juge opère ainsi une conciliation entre les intérêts patrimoniaux du bailleur. Il préserve également le logement des locataires défaillants mais de bonne foi. Cette décision illustre la dimension sociale du contentieux de la protection. Elle évite une expulsion tout en garantissant le recouvrement progressif de la créance.
