Tribunal judiciaire de Caen, le 30 septembre 2025, n°24/02950

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu par défaut, a été saisi d’un litige locatif à l’issue d’un bail d’habitation. Les bailleurs réclamaient le paiement de loyers et charges impayés, ainsi que le remboursement de réparations locatives. Le locataire opposait diverses défenses sur la justification des sommes réclamées. La juridiction a dû trancher sur la validité des demandes des bailleurs et sur l’évaluation précise de la créance locative finale.

Exigence probatoire pour les charges récupérables

Le juge rappelle le régime légal des charges locatives, qui sont des sommes accessoires au loyer principal. Il souligne que leur exigibilité est subordonnée à une justification concrète par le bailleur. En l’espèce, deux sommes incluses dans le décompte locatif ont été retranchées de la dette. Une première somme, présentée comme une taxe d’ordures ménagères, a été écartée car le bailleur n’a pas produit le justificatif afférent ni le décompte annuel de régularisation. « cette somme doit être déduite du calcul de la dette locative » (Motifs). Une seconde somme, relative à des frais d’huissier, a également été déduite, le juge estimant que le coût de tels actes doit être inclus dans les dépens s’ils sont justifiés. Cette analyse confirme une jurisprudence constante sur la nécessité d’une documentation probante. « L’absence de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et n’interdit pas au bailleur de réclamer les sommes dues à ce titre en fin de bail, dans la limite du délai de prescription. En revanche, il incombe au bailleur de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives et au besoin d’en justifier en cours d’instance. » (Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 31 octobre 2025, n°24/10063). La portée de cette solution est essentielle pour encadrer les pratiques des bailleurs et protéger les locataires contre des réclamations insuffisamment étayées.

Preuve des dégradations et impartialité de l’évaluation

Concernant les réparations locatives, le juge réaffirme les principes gouvernant la preuve des dégradations. Celle-ci résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement. Toutefois, le simple constat de différences ne suffit pas à fonder une condamnation pécuniaire. Le bailleur doit encore rapporter la preuve d’une évaluation sérieuse du coût des réparations. En l’espèce, le chiffrage produit émanait de la société mandataire des bailleurs, qui avait également réalisé l’état des lieux de sortie. Le juge en a déduit que les bailleurs ne pouvaient valablement se prévaloir d’un document établi unilatéralement par leur propre mandataire. « ils ne peuvent se constituer preuve à soi-même en produisant au soutien de leur demande en paiement un chiffrage établi unilatéralement par leur mandataire » (Motifs). Cette exigence d’impartialité dans l’évaluation du préjudice est fondamentale. Elle empêche le bailleur d’être à la fois juge et partie dans l’estimation des travaux, garantissant ainsi l’équité du procès. La demande indemnitaire pour résistance abusive a également été rejetée, faute de preuve d’une mauvaise foi du locataire ou d’un préjudice distinct du retard.

Cette décision illustre rigoureusement la répartition de la charge de la preuve en matière locative. Elle rappelle que le bailleur, en sa qualité de créancier, supporte l’obligation de justifier intégralement sa créance, tant pour les charges que pour les dégradations. Le rejet de l’évaluation unilatérale par un mandataire renforce les garanties procédurales du locataire. Enfin, le strict encadrement de la demande pour résistance abusive limite les contentieux accessoires et évite la pénalisation de l’exercice normal des voies de défense.