Tribunal judiciaire de Cambrai, le 18 septembre 2025, n°25/01228

Le Tribunal judiciaire de Cambrai, statuant en matière de contentieux de la protection le 18 septembre 2025, se prononce sur une demande en constatation d’acquisition d’une clause résolutoire. Le bailleur sollicite la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et l’expulsion du locataire, ainsi que la condamnation solidaire de ce dernier et de la caution. Le locataire invoque des difficultés financières et demande des délais de paiement, tandis que la caution ne comparaît pas. Le juge accueille la demande principale contre le locataire mais rejette l’action dirigée contre la caution en raison de la nullité du cautionnement.

La rigueur des conditions d’octroi des délais de paiement

Le juge rappelle le cadre légal strict encadrant l’acquisition de la clause résolutoire et l’octroi de délais. L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 subordonne l’effet d’une telle clause à l’inexécution d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Le texte prévoit cependant une possibilité d’aménagement, précisant que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (article 24-V de la loi du 6 juillet 1989). Le juge constate que le locataire n’a pas repris le paiement intégral des loyers et que sa situation financière, marquée par l’absence d’emploi et d’autres charges, ne permet pas d’établir sa capacité à apurer sa dette. Il en déduit qu’aucun délai ne peut être accordé, conduisant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Cette analyse souligne le caractère cumulatif et exigeant des conditions posées par la loi. Le locataire doit non seulement justifier d’une reprise effective des paiements courants, mais aussi démontrer une capacité financière crédible à éteindre l’arriéré. La jurisprudence antérieure confirme cette rigueur, une cour d’appel ayant déjà jugé qu' »aucun délai de paiement n’ayant été octroyé à l’appelant, il convient de le débouter de ces deux demandes » (Cour d’appel de Bourges, le 17 octobre 2025, n°24/00955). La portée de cette solution est de rappeler que la protection du locataire en difficulté, bien que réelle, ne saurait conduire à méconnaître les droits du bailleur lorsque les conditions légales ne sont pas strictement remplies.

Le formalisme protecteur du cautionnement en matière locative

La décision opère un revirement de situation concernant l’engagement de la caution, annulé pour vice de forme. Le juge applique les dispositions impératives de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prescrit à peine de nullité la mention dans l’acte de cautionnement du montant du loyer et des conditions de sa révision. Il constate que « le montant du loyer figurant au bail, soit 600 euros, n’est donc pas mentionné dans l’acte de cautionnement ». Il en tire la conséquence que « l’absence de mention du montant exact du loyer contractuel ne permet pas une information claire et précise de la caution sur l’étendue et la portée de son engagement ». La nullité est donc prononcée, déboutant le bailleur de toutes ses demandes à l’encontre de la caution. Ce raisonnement illustre le formalisme substantiel qui entoure le cautionnement des baux d’habitation, conçu comme une mesure de protection de la caution personne physique. La valeur de cette analyse réside dans son interprétation stricte des conditions d’information. L’exigence légale ne se contente pas d’une référence générale au contrat, elle commande une reproduction expresse des éléments essentiels de l’obligation garantie. La portée en est significative pour la pratique, imposant une rédaction minutieuse et complète de l’acte de cautionnement sous peine de nullité absolue, et ce indépendamment de la bonne foi des parties ou de la réalité de la dette. Le bailleur supporte ainsi les conséquences d’une rédaction défectueuse, même si la caution ne conteste pas son engagement.