Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a rendu sa décision le 21 mai 2025. Saisi par les bailleurs pour impayés de loyers, le tribunal a examiné la demande d’expulsion du locataire, qui n’a pas comparu. La question principale portait sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences. Le juge a déclaré la demande recevable et a ordonné l’expulsion, tout en condamnant le locataire au paiement des sommes dues.
La régularité procédurale et l’acquisition de la clause
Le tribunal vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action en expulsion. Il constate que la copie de l’assignation a été notifiée dans les délais au représentant de l’État. Il relève également que la saisine de la commission de prévention des expulsions est intervenue plus de six semaines avant l’assignation. Cette double vérification assure la recevabilité de la demande et protège le locataire contre une procédure expéditive. Le juge applique ainsi scrupuleusement les conditions de fond de l’article 24 de la loi de 1989.
L’examen des conditions de la résolution du bail conduit à une application rigoureuse du texte. Le bail contenait une clause résolutoire et un commandement de payer a été signifié. Le juge note que ce commandement prévoyait un délai de deux mois pour payer. Il en déduit que ce délai contractuel se substitue au délai légal de six semaines. « Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 avril 2025. » (Motifs, point 2). La régularisation ultérieure étant exclue par le défaut de paiement courant, la clause est acquise.
Les conséquences de la résolution : expulsion et condamnations pécuniaires
La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire entraîne automatiquement la résiliation du bail. Le locataire n’ayant formulé aucune demande de délais de paiement, le juge ne peut suspendre les effets de la clause. Il ordonne donc l’expulsion avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire. Cette décision est conforme à la jurisprudence qui estime que la régularisation ultérieure ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause. « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies » (Cour d’appel de Versailles, le 23 avril 2024, n°22/05532). La portée est claire : l’inexécution contractuelle justifie la rupture.
Les condamnations pécuniaires viennent réparer intégralement le préjudice des bailleurs. Le juge condamne le locataire au paiement des arriérés de loyers et charges, soit 5 702 euros. Il rejette tout délai de paiement, le locataire n’ayant pas repris le paiement du loyer courant. Pour l’avenir, une indemnité d’occupation égale au loyer est accordée à compter du 1er mai 2025. Cette indemnité, fondée sur l’article 1240 du code civil, compense la jouissance sans titre des lieux. Enfin, la condamnation aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile sanctionne la partie perdante. La décision assure ainsi une exécution complète au profit des créanciers.
