Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 1er juillet 2025. Le bailleur a engagé une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Le locataire, non comparant, n’a pas contesté les faits. Le juge a examiné la recevabilité de l’action et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Il a accueilli la demande en résiliation et condamné le locataire au paiement des sommes dues et à la libération des lieux.

La régularité procédurale de l’action en résiliation

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables à l’expulsion. La notification de l’assignation à la préfecture est intervenue plus de six semaines avant l’audience. La saisine de la commission de coordination est intervenue deux mois avant la délivrance de l’assignation. Ces actes respectent les délais légaux imposés par la loi du 6 juillet 1989. Leur accomplissement par voie électronique est validé par le juge sans difficulté. L’action est donc déclarée recevable, ouvrant la voie à l’examen du fond.

La portée de cette vérification est essentielle pour la sécurité juridique. Elle garantit le respect des droits de la défense et des mesures de protection du locataire. Le non-respect de ces formalités entraînerait l’irrecevabilité de la demande. Cette rigueur procédurale constitue un préalable incontournable à toute action en expulsion. Elle illustre l’équilibre recherché par le législateur entre les intérêts des parties.

L’acquisition irréversible des effets de la clause résolutoire

Le juge constate la réunion des conditions légales pour l’activation de la clause. Un commandement de payer a été signifié le 31 janvier 2025 pour un impayé principal. Ce commandement est resté infructueux pendant le délai contractuel de six semaines. « de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025. » (Motifs, I). Le juge écarte ainsi toute possibilité de suspension ou de délais de grâce.

La valeur de cette analyse réside dans son caractère définitif. Le locataire n’ayant pas régularisé sa situation, la clause a produit son plein effet. La jurisprudence rappelle que « la clause résolutoire était acquise au profit des bailleurs » dès lors que les conditions sont remplies (Cour d’appel de Paris, le 21 novembre 2023, n°21/09604). Le juge ne peut accorder de délais de paiement en l’absence de demande et de reprise des paiements courants. La résiliation de plein droit devient ainsi inéluctable.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation du contrat

Le juge liquide la créance locative et ses accessoires jusqu’à la libération des lieux. Un décompte détaillé produit par le bailleur est retenu à titre provisionnel. Le locataire est condamné au paiement du principal, des intérêts légaux et d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité court à partir de la date d’acquisition de la clause résolutoire. Elle est fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus.

La portée de cette condamnation est à la fois rétrospective et prospective. Elle couvre la dette antérieure à la résiliation et compense l’occupation sans titre. Le juge précise les dates de départ des intérêts pour chaque fraction de la créance. Cette indemnité mensuelle perdurera jusqu’à la restitution effective des clés. Elle constitue une mesure essentielle pour prévenir l’enrichissement sans cause du locataire défaillant.

Le sort des demandes accessoires et l’exécution de la décision

Le juge condamne le locataire, partie perdante, à la charge intégrale des dépens. Les frais de procédure incluent le commandement, la saisine de la commission et l’assignation. Une somme modeste est allouée au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le juge rappelle enfin que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit. Cette exécution permet une libération effective des lieux dans des délais encadrés.

La valeur de ces dispositions est d’assurer l’efficacité pratique de la décision. L’exécution provisoire évite les manœuvres dilatoires du locataire défaillant. La condamnation aux dépens compense partiellement les frais engagés par le bailleur. L’ordonnance prévoit un délai de deux mois après un commandement de quitter pour procéder à l’expulsion. Cet arrêt affirme ainsi la pleine effectivité des décisions de justice en matière locative.