Par un jugement rendu le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a été saisi d’une demande en constat d’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu le 10 mai 2017. Le bailleur, société d’habitat à loyer modéré, avait délivré un commandement de payer le 30 janvier 2025 pour un arriéré locatif. Le commandement étant demeuré infructueux, le bailleur a assigné les deux locataires, le titulaire du bail et une codébitrice solidaire, devant le tribunal. La procédure a respecté les obligations préalables de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de notification à la préfecture. La question de droit posée au juge était de savoir si, lorsque les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, il peut en suspendre les effets en accordant des délais de paiement au locataire qui a repris le versement du loyer courant, et dans quelle mesure le paiement de la dette locative pouvait être mis à la charge solidaire de la codébitrice. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 1er avril 2025, mais a accordé au locataire principal des délais de paiement sur trente-six mois, suspendant ainsi les effets de la clause. Il a également condamné solidairement la codébitrice à une part de la dette, tout en lui octroyant des délais de paiement distincts. La décision illustre la conciliation entre la protection du créancier et le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi.
I. La confirmation du pouvoir du juge de suspendre les effets de la clause résolutoire
A. Le constat rigoureux des conditions d’acquisition de la clause
Le tribunal vérifie d’abord la régularité de la procédure préalable. Il rappelle que le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » par voie électronique le 15 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025 « , conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Il constate également que la copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture dans le délai légal. L’action est donc déclarée recevable. Sur le fond, le tribunal applique strictement l’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable aux baux conclus avant le 29 juillet 2023. Il relève que le contrat de location contient une clause résolutoire régulière et que le commandement de payer du 30 janvier 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il en déduit que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025 « . Ce constat est nécessaire car il fonde le droit du bailleur à solliciter la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion, mais il ouvre aussi la voie à un aménagement par le juge.
B. L’exercice du pouvoir souverain d’octroi de délais suspensifs
Le tribunal ne se contente pas de constater l’acquisition de la clause ; il mobilise l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pour en suspendre les effets. Cette disposition permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à la double condition qu’il » soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « . En l’espèce, le locataire principal justifie avoir repris le paiement du loyer courant et effectué des versements volontaires. Le diagnostic social et financier confirme sa capacité à apurer la dette. Dès lors, le tribunal estime qu’il convient de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Cette solution s’inscrit dans la fonction protectrice du juge de l’exécution, qui peut tempérer la rigueur de la clause pour permettre au locataire de se maintenir dans son logement, à condition qu’il respecte le plan d’apurement. La suspension des effets de la clause signifie que si le locataire respecte les échéances, » la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué « . En revanche, en cas de non-respect, la clause reprend son efficacité et l’expulsion est autorisée.
II. La portée de la décision sur le paiement de la dette locative et la solidarité
A. La détermination précise du montant de la dette locative
Le tribunal fixe la dette locative avec soin, en écartant les frais de poursuite qui » ne peuvent s’analyser comme faisant partie de la dette locative « . Il réduit ainsi la somme réclamée de 8 912,56 euros à 8 747,59 euros, puis à 8 744,84 euros après examen des contestations. La codébitrice soutenait que le calcul du loyer principal était erroné, mais le tribunal rejette ce moyen : le bail prévoit que le loyer est calculé » par m2 de surface corrigée et non pas de surface habitable « , et le bailleur produit le calcul de cette surface. De même, la contestation relative à l’augmentation annuelle des loyers est écartée, car la clause contractuelle de révision » permet parfaitement à Mme [Y] de calculer l’augmentation des loyers « . Enfin, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est justifiée par les documents produits. Le juge fait ainsi une application rigoureuse des règles de preuve, rappelant que la partie qui allègue un trop-perçu doit en apporter la preuve. Cette détermination précise du montant est essentielle pour l’octroi des délais et pour la mise en œuvre de la solidarité.
B. L’aménagement de la solidarité et des délais de paiement
Le tribunal reconnaît que la codébitrice est solidairement tenue au paiement de la dette jusqu’au 9 novembre 2025, date de son départ des lieux. Il calcule sa part en fonction de la dette arrêtée à cette date, déduction faite des paiements postérieurs imputés sur la dette la plus ancienne. La codébitrice est ainsi condamnée à hauteur de 8 391,67 euros. Toutefois, le tribunal lui accorde également des délais de paiement sur trente-six mois, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, en raison de sa situation. Cette solution est pragmatique : elle permet d’éviter une condamnation immédiate et irrévocable, tout en préservant les droits du bailleur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que les frais d’exécution forcée doivent être justifiés et nécessaires, ce qui justifie la vigilance du juge sur les montants réclamés (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 13 février 2025, n°24/02716). Par ailleurs, la cour d’appel de Toulouse a précisé que certaines prestations accessoires, comme une assurance locative souscrite indépendamment du bail, ne peuvent être intégrées dans la créance locative (Cour d’appel de Toulouse, 30 avril 2025, n°24/02297). Le jugement commenté s’inscrit dans cette ligne jurisprudentielle, en veillant à ce que seules les sommes justifiées et nécessaires soient mises à la charge des locataires, tout en aménageant les modalités de paiement pour permettre le maintien dans les lieux.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
