Le jugement rendu le 27 mars 2026 par le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en sa qualité de juge des contentieux de la protection, a été saisi d’une demande aux fins de constat de la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Un contrat de location a été conclu le 19 mars 2024 entre une société d’HLM, bailleresse, et un locataire. Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 6 septembre 2024. Ce commandement mentionnait un délai de deux mois. La bailleresse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 septembre 2024. Le locataire n’ayant pas réglé les sommes dues, une assignation a été délivrée le 19 juin 2025. À l’audience du 27 janvier 2026, le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu.
La société demanderesse sollicitait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif. Le défendeur était défaillant. Le tribunal devait se prononcer sur la recevabilité de l’action au regard des formalités préalables imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sur le bien-fondé de la demande. La question de droit centrale consistait à déterminer si, en l’absence de contestation, le juge pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire malgré le délai de deux mois mentionné dans le commandement de payer, supérieur au délai légal de six semaines prévu par l’article 24 I dans sa rédaction applicable. Par son jugement, le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 7 novembre 2024, condamné le locataire à payer 7 728,82 euros au titre de l’arriéré et d’une indemnité mensuelle d’occupation, et ordonné l’expulsion. Il convient d’examiner le contrôle rigoureux des conditions de la résiliation (I) puis les conséquences indemnitaires et procédurales qui en découlent (II).
I. Le contrôle rigoureux des conditions de la résiliation du bail
A. La vérification des formalités préalables à l’action
Le juge des contentieux de la protection a d’abord vérifié la recevabilité de la demande à l’aune des obligations procédurales imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse justifiait avoir saisi la CCAPEX le 9 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025. Or, pour les bailleurs personnes morales, l’article 24 II dispose que l’assignation aux fins de constat de résiliation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission. Le tribunal a relevé que ce délai était respecté. Cette exigence, destinée à favoriser le règlement amiable des impayés, est d’ordre public. La Cour d’appel de Versailles a récemment rappelé que » les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission « (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, la bailleresse, société d’HLM, entrait dans cette catégorie. Le tribunal a également constaté la notification de l’assignation à la Préfecture plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III. Ces formalités étant accomplies, l’action a été déclarée recevable. Le juge a ainsi exercé un contrôle strict, garant de la régularité de la procédure, avant d’aborder le fond.
B. L’acquisition de la clause résolutoire malgré le délai conventionnel étendu
Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit à l’expiration d’un délai de six semaines après un commandement de payer infructueux, conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable. Le commandement signifié le 6 septembre 2024 accordait pourtant un délai de deux mois pour payer. Le locataire n’ayant pas réglé, le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies à la date du 7 novembre 2024, soit deux mois après le commandement. En suivant le délai plus long prévu par le commandement, le juge n’a pas appliqué le délai légal de six semaines, mais le délai conventionnel étendu. Cette solution est favorable au locataire défaillant, puisqu’elle retarde la résiliation. Rien n’interdit au créancier d’accorder un délai supplémentaire au débiteur. La Cour d’appel de Douai rappelle que » la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Cette jurisprudence, rendue sous l’empire de l’ancien délai de deux mois, témoigne de l’importance du respect du délai fixé dans l’acte. En l’espèce, le commandement ayant volontairement allongé le délai, le tribunal a légitimement fait produire effet à cette volonté, le locataire n’ayant pas contesté. La résiliation a donc été constatée à l’issue du délai de deux mois, soit le 7 novembre 2024.
II. Les conséquences indemnitaires et procédurales de la résiliation
A. La condamnation à l’indemnité d’occupation et à l’arriéré locatif
La résiliation du bail ayant été constatée au 7 novembre 2024, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre. Le tribunal a rappelé que le maintien dans les lieux postérieurement à l’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil. La bailleresse subit un préjudice certain, étant privée de la jouissance de son bien. L’indemnité d’occupation, de nature compensatoire, a été fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette évaluation est conforme à la jurisprudence constante qui assimile l’indemnité à la valeur locative du logement. Par ailleurs, le locataire a été condamné à payer la somme de 7 728,82 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Le décompte produit jusqu’au 20 janvier 2026 intégrait l’arriéré antérieur à la résiliation et les indemnités postérieures. Le locataire, défaillant, n’a apporté aucun élément de contestation. Le juge, appliquant l’article 472 du code de procédure civile, a vérifié que la demande était régulière, recevable et bien fondée. La condamnation au paiement des intérêts au taux légal a été prononcée à compter de l’assignation pour la part certaine et du jugement pour le surplus, conformément aux règles de la matière.
B. Les mesures accessoires au service de l’effectivité de la décision
Afin de rendre la décision exécutoire, le tribunal a assorti l’expulsion des modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion ne pourra intervenir que deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, délai imposé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants du même code. Le tribunal a également condamné le locataire aux dépens, comprenant le commandement de payer et sa notification aux services préfectoraux, ainsi qu’au paiement de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ces accessoires sont justifiés par la succombance du défendeur. Enfin, la notification du jugement à la Préfecture de la Marne a été ordonnée en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, permettant le suivi des procédures d’expulsion. Ces mesures garantissent l’effectivité de la décision tout en respectant les droits du locataire, même défaillant. Le jugement illustre ainsi la rigueur avec laquelle le juge des contentieux de la protection encadre les résiliations de bail et leurs suites indemnitaires.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
