Le 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en la formation du juge des contentieux de la protection, a rendu un jugement réputé contradictoire. Un bail d’habitation avait été conclu le 13 juin 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 29 avril 2025, pour une somme de 999,70 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux au-delà du délai de six semaines, la société bailleresse a assigné la locataire devant le tribunal. La défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a pas comparu à l’audience du 27 janvier 2026. Le tribunal était saisi d’une demande de constat de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif ainsi que de dommages-intérêts. La question de droit centrale portait sur la validité de la procédure de résiliation et sur l’étendue de la réparation due au bailleur en l’absence de mauvaise foi établie du locataire. Le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 11 juin 2025, condamné la locataire au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, mais l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
I. L’affirmation du mécanisme conventionnel de résiliation du bail
A. La vérification rigoureuse des conditions de recevabilité de l’action
Le tribunal a procédé à un contrôle minutieux des formalités préalables imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet examen est d’autant plus nécessaire que le défendeur ne comparaît pas, le juge devant alors vérifier d’office la régularité de la demande en application de l’article 472 du code de procédure civile. Il a constaté que la société bailleresse justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 5 septembre 2025. Cette exigence, destinée à prévenir les expulsions sans solution de relogement, est une condition de recevabilité de l’action en résiliation pour impayés. La Cour d’appel de Versailles rappelle en ce sens que » les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives « (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le tribunal a également relevé que la notification à la préfecture de la Marne avait été effectuée par voie électronique le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions du III de l’article 24. La combinaison de ces vérifications a conduit le juge à déclarer l’action recevable, assurant ainsi la régularité procédurale de la poursuite de l’expulsion.
B. La constatation des effets de la clause résolutoire en l’absence de contestation
Après avoir écarté tout obstacle procédural, le tribunal s’est livré à l’examen du fond de la demande de résiliation. Le contrat de bail du 13 juin 2024 contenait une clause résolutoire autorisant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement. Le juge a relevé que le commandement de payer du 29 avril 2025 visait expressément cette clause et était demeuré infructueux pendant plus de six semaines. En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que » tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus « , le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 juin 2025. La locataire, absente à l’audience, n’a présenté aucun moyen de nature à contester le principe ou le quantum de la dette. Dès lors, le juge a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de l’occupante sans droit ni titre. Cette solution s’inscrit dans la mécanique classique de la clause résolutoire, laquelle ne requiert aucune appréciation de la bonne foi du locataire, la seule condition étant la survenance d’un impayé dans les délais contractuels et légaux.
II. La détermination des conséquences indemnitaires de la résiliation
A. La réparation du préjudice locatif par l’indemnité d’occupation et le paiement de l’arriéré
La résiliation du bail entraîne l’obligation pour l’occupant de restituer les lieux et d’indemniser le propriétaire du préjudice subi du fait de l’occupation indue. Le tribunal a condamné la locataire à payer la somme de 2 682,93 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2025. Il a également fixé une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité, fondée sur l’article 1240 du code civil, revêt un caractère compensatoire et vise à réparer la privation de jouissance subie par le bailleur. Le tribunal a pris soin de préciser que la dette locative incluait tant les loyers échus avant la résiliation que les indemnités d’occupation postérieures. En l’absence de toute contestation de la part de la locataire défaillante, le juge n’a pu que faire droit à la demande de la société bailleresse, en retenant le décompte produit comme preuve suffisante de l’étendue de la créance.
B. Le rejet des dommages-intérêts pour défaut de démonstration d’une faute qualifiée
La société bailleresse sollicitait également une condamnation au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Cette disposition permet au créancier d’obtenir une réparation distincte des intérêts moratoires en cas de mauvaise foi du débiteur ayant causé un préjudice indépendant du simple retard. Le tribunal a rejeté cette demande, estimant que la demanderesse ne rapportait pas la preuve de la mauvaise foi de la locataire ni de l’existence d’un préjudice distinct. Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui exige que soit caractérisée » ni la mauvaise foi du débiteur, ni l’existence pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation « (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n°23-23.329). En l’espèce, le simple impayé locatif, bien que constituent une faute contractuelle, n’emporte pas par lui-même reconnaissance d’une intention dolosive ou d’une négligence gravement fautive. Le juge a donc cantonné la réparation à la seule dette locative et à l’indemnité d’occupation, écartant ainsi toute majoration punitive. Ce faisant, il a fait preuve de rigueur dans l’application des conditions restrictives posées par le droit commun de la responsabilité contractuelle.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
