Le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 un jugement réputé contradictoire sur une demande d’acquisition de clause résolutoire et de paiement d’arriéré locatif. Un bail d’habitation avait été conclu le 27 février 2020 entre une société d’habitations à loyer modéré et un locataire. Ce dernier a cessé de régler les loyers, conduisant la bailleresse à lui signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 février 2025, demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Parallèlement, le locataire a bénéficié d’une procédure de surendettement ayant abouti à un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, lequel a effacé une partie de sa dette.
Dans la procédure, la bailleresse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 février 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025. Elle a ensuite notifié l’assignation à la préfecture le 14 octobre 2025. Le locataire, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu à l’audience du 17 décembre 2025. La bailleresse sollicitait le constat de la résiliation du bail, l’expulsion, la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts.
La question de droit centrale consistait à déterminer si, en présence d’un locataire défaillant et d’un effacement partiel de la dette locative consécutif à un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire et fixer le montant de la créance en déduisant la somme effacée. Par son jugement, le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation du bail au 18 avril 2025, ordonné l’expulsion et condamné le locataire à payer la somme de 1 503,24 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation. Il a rejeté la demande de dommages-intérêts, faute de préjudice distinct établi.
I. La régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire
A. Le respect scrupuleux des formalités préalables exigées par la loi
Le juge des contentieux de la protection a d’abord vérifié que la bailleresse avait satisfait aux obligations procédurales imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que la société a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Il constate également que la copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 14 octobre 2025, plus de six semaines avant l’audience. Ces vérifications sont essentielles pour garantir la recevabilité de l’action en constat de la résiliation. Comme l’a rappelé la Cour d’appel de Douai, « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le commandement de payer signifié le 17 février 2025 est resté sans effet au-delà du délai légal, ce qui a permis de constater la réunion des conditions de la clause au 18 avril 2025. Le tribunal valide ainsi une procédure conforme aux exigences textuelles, assurant la sécurité juridique des bailleurs diligents.
B. La caractérisation du manquement contractuel par le défaut de paiement
Sur le fond, le tribunal s’appuie sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui érige le paiement du loyer et des charges en obligation essentielle du locataire. En l’espèce, le décompte produit par la bailleresse, arrêté au 22 janvier 2026, faisait apparaître un arriéré initial de 5 393,08 euros. Le juge constate que le locataire n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette, ce qui autorise une condamnation sur la seule base des pièces versées aux débats. Toutefois, une particularité notable réside dans l’existence d’une décision de la commission de surendettement imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, dont l’effet a été d’effacer une partie de la créance, soit 3 889,84 euros. Le tribunal opère donc une déduction de cette somme, retenant une dette résiduelle de 1 503,24 euros. Cette appréciation démontre que le juge ne se contente pas de valider mécaniquement la demande du bailleur, mais intègre les incidents de procédure collective qui affectent le passif du locataire.
II. L’évaluation des conséquences indemnitaires de la résiliation
A. L’incidence de l’effacement judiciaire sur le montant de la dette locative
Le jugement illustre la prise en compte concrète de l’article L 741-2 du code de la consommation, qui prévoit l’effacement des dettes non professionnelles à l’issue d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En l’espèce, la dette locative initiale a été amoindrie de la somme déclarée dans le cadre de la procédure de surendettement. Le tribunal applique ici une solution comparable à celle retenue par la Cour d’appel de Rennes, qui avait jugé que « la dette résultant de cette condamnation doit être considérée comme effacée, en application des dispositions de l’article L 741-2 du code de la consommation » (Cour d’appel de Rennes, 26 février 2025, n°22/01786). Cette approche garantit la cohérence entre le contentieux locatif et le droit du surendettement en évitant qu’une créance judiciairement effacée soit réclamée de nouveau. Le juge circonscrit donc la condamnation pécuniaire à la seule somme non couverte par la mesure d’effacement, préservant ainsi l’effet utile de la procédure de traitement du surendettement.
B. La distinction entre la créance locative résiduelle et l’indemnité d’occupation
Au-delà de la dette d’arriéré, le tribunal condamne le locataire au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité, fondée sur l’article 1240 du code civil, répare le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux après la résiliation. Le juge écarte en revanche la demande de dommages-intérêts distincts, motif pris de l’absence de démonstration d’un préjudice indépendant du simple retard de paiement. Cette solution est logique : l’indemnité d’occupation compense déjà la perte de jouissance, et le juge exige une preuve spécifique pour octroyer une réparation supplémentaire. Le tribunal dessine ainsi une gradation claire entre la créance locative effacée, la dette résiduelle exigible et l’indemnité post-contractuelle, tout en exigeant du bailleur qu’il établisse un préjudice moral ou matériel distinct pour obtenir des dommages-intérêts.
